Bauen im Kanton Graubünden
Wer im Kanton Graubünden baut oder umbaut, braucht meist eine Bewilligung der Gemeinde. Hier steht, welche Verfahren der Kanton kennt, wie die Bewilligung abläuft und was er sonst eigens regelt, so wie Schwupp es im Bauplan erklärt. Verbindlich ist, was deine Gemeinde sagt.
Die Verfahren
Ordentliches Baubewilligungsverfahren
Bis zum Entscheid typisch 3 bis 8 MonateSchätzung von Schwupp
Mit Publikation: Das Gesuch liegt öffentlich auf, und Betroffene können sich wehren.
Mehr zu «Ordentliches Verfahren»Vereinfachtes Baubewilligungsverfahren
Bis zum Entscheid typisch 1 bis 3 MonateSchätzung von Schwupp
Ohne Publikation, für Vorhaben, die niemanden sonst berühren.
Mehr zu «Vereinfachtes Verfahren»Anzeigeverfahren
Bis zum Entscheid typisch 4 bis 7 WochenSchätzung von Schwupp
Eine Meldung an die Gemeinde statt eines Baugesuchs, für kleine Vorhaben.
Mehr zu «Meldeverfahren»Welches Verfahren gilt
Die Baubehörde der Gemeinde entscheidet, welches Verfahren gilt: das ordentliche Verfahren mit öffentlicher Auflage, das vereinfachte Verfahren für untergeordnete Vorhaben ohne zu erwartende Einsprachen, etwa Änderungen, die nach aussen nicht in Erscheinung treten, oder bewilligungsfrei mit Anzeige, etwa für Solaranlagen auf Dächern. Auf eine Anzeige meldet sich die Gemeinde innert 15 Arbeitstagen, wenn es doch eine Bewilligung braucht.
Das ordentliche Verfahren dauert meist drei bis sechs Monate, das vereinfachte etwa ein bis zwei, eine Anzeige mindestens drei Wochen.
Die Bewilligung im Kanton Graubünden, Schritt für Schritt
Die Gemeinde prüft das Gesuch und legt es 20 Tage öffentlich auf. In dieser Zeit können Betroffene Einsprache erheben. Ausserhalb der Bauzone entscheidet zusätzlich das Amt für Raumentwicklung. Rechtskräftig ist die Baubewilligung nach Ablauf der Beschwerdefrist von 30 Tagen, bauen darfst du laut Gesetz schon, sobald sie schriftlich vorliegt.
Vollständigkeit prüfen lassen
Die Baubehörde prüft das Gesuch umgehend auf Vollständigkeit, auf offenkundige Mängel und ob das Baugespann richtig steht. Fehlt etwas, setzt sie dir innert 20 Tagen eine Frist zur Ergänzung. Wird das Gesuch nicht rechtzeitig ergänzt, gilt es als zurückgezogen.
- Warum
- Die Fristen für den Entscheid beginnen erst, wenn das Gesuch formell richtig und vollständig ist.
- Wer
- Das Bauamt der Gemeinde. Nachforderungen beantwortet meist das Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Die Eingangsbestätigung der Gemeinde und, falls verlangt, die nachgeforderten Unterlagen.
Stolpersteine
Nachforderungen liegen lassen. Die Frist der Behörde läuft erst weiter, wenn alles da ist.
Auflage und Einsprachefrist abwarten
Die Gemeinde legt das Gesuch 20 Tage öffentlich auf, auf Papier oder elektronisch, und gibt das im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde bekannt. Ausserhalb der Bauzone wird es auch im Kantonsamtsblatt publiziert. Während der Auflage kann bei der Gemeinde schriftlich und begründet Einsprache erheben, wer ein schutzwürdiges eigenes Interesse hat.
- Warum
- Erst nach Ablauf der Frist ist klar, ob jemand Einwände hat. Im vereinfachten Verfahren gibt es weder Baugespann noch Auflage.
- Wer
- Die Gemeinde. Du wartest und bleibst erreichbar.
- Was du brauchst
- Das Datum der Publikation und das Ende der Frist von 20 Tagen.
Stolpersteine
In dieser Zeit schon Aufträge für die Ausführung vergeben. Bis zur Bewilligung kann sich das Projekt noch ändern.
Prüfung durch Gemeinde und Fachstellen
Die Baubehörde der Gemeinde, meist der Gemeindevorstand, prüft das Vorhaben. Braucht es Bewilligungen des Kantons, etwa für eine Zufahrt an der Kantonsstrasse oder zum Gewässerschutz, holt sie diese nach der Auflage ein und eröffnet sie zusammen mit ihrem Bauentscheid. Ausserhalb der Bauzone leitet sie das Gesuch ans Amt für Raumentwicklung weiter.
- Warum
- Die Gemeinde entscheidet innert eineinhalb Monaten nach der Auflage, mit Einsprachen innert höchstens drei. Im vereinfachten Verfahren hat sie einen Monat ab Einreichung, sonst gilt ein rein kommunales Vorhaben als bewilligt. Hält sie eine Frist nicht ein, muss sie dir vorher sagen, warum und bis wann.
- Wer
- Das Bauamt und die Fachstellen von Gemeinde und Kanton. Rückfragen beantwortet meist das Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Erreichbarkeit für Rückfragen und die Einschätzung des Architekturbüros zu verlangten Änderungen.
Stolpersteine
Eine verlangte Projektänderung unterschätzen. Ändert sich das Projekt wesentlich, wird das Gesuch unter Umständen neu publiziert.
Einsprachen behandeln
Geht eine Einsprache ein, kannst du innert 20 Tagen schriftlich Stellung nehmen. Die Baubehörde entscheidet über die Einsprachen zusammen mit dem Baugesuch. Verlangen alle Parteien gemeinsam eine Mediation, kann das Verfahren dafür ruhen.
- Warum
- Eine Einsprache verlängert die Frist für den Entscheid auf bis zu drei Monate, eine Beschwerde das Projekt um mehr. Ist eine Einsprache offensichtlich unzulässig oder unbegründet, trägt die einsprechende Partei die Kosten.
- Wer
- Architekturbüro und du. Bei rechtlichen Fragen eine Baujuristin oder ein Baujurist.
- Was du brauchst
- Der Wortlaut der Einsprache und die Einschätzung des Architekturbüros.
Stolpersteine
Aus Ärger nicht mehr mit den Nachbarn reden. Eine Einigung ist fast immer schneller als ein Entscheid.
Baubewilligung und Auflagen prüfen
Die Baubehörde eröffnet den Bauentscheid dir und den Einsprechenden gleichzeitig, ausserhalb der Bauzone zusammen mit der BAB-Bewilligung. Meist enthält er Auflagen und Bedingungen, wichtige werden vor Baubeginn auf deine Kosten im Grundbuch angemerkt. Die Gebühren richten sich nach der Gebührenverordnung der Gemeinde, Kosten für Gutachten kommen dazu.
- Warum
- Auflagen sind verbindlich. Einige müssen vor Baubeginn erfüllt sein, andere während des Baus oder bei der Abnahme.
- Wer
- Die Gemeinde entscheidet. Du gehst die Auflagen einzeln mit dem Architekturbüro durch.
- Was du brauchst
- Die Baubewilligung im Wortlaut.
Stolpersteine
Auflagen überlesen, die Geld kosten, zum Beispiel zu Kanalisation, Brandschutz oder Umgebung. Auch die Gebührenrechnung der Gemeinde gehört ins Budget.
Rechtskraft abwarten
Gegen den Bauentscheid kann innert 30 Tagen Beschwerde beim Obergericht erhoben werden, ausser das Gemeinderecht sieht zuerst ein kommunales Rechtsmittel vor. Beschwerde erheben können im Wesentlichen du und die Einsprechenden. Geht keine ein, ist die Bewilligung rechtskräftig.
- Warum
- Eine Beschwerde hat keine aufschiebende Wirkung, ausser das Obergericht erteilt sie. Darum erlaubt das Gesetz den Baubeginn, sobald die Bewilligung schriftlich vorliegt. Wer vor der Rechtskraft baut, trägt das Risiko, dass eine Beschwerde die Bewilligung aufhebt.
- Wer
- Über eine Beschwerde entscheidet das Obergericht des Kantons, danach ist ein Weiterzug ans Bundesgericht möglich.
- Was du brauchst
- Das Datum, an dem dir der Entscheid zugestellt wurde. Die Frist steht still vom 15. Juli bis 15. August, vom 18. Dezember bis 2. Januar und je sieben Tage vor und nach Ostern.
Stolpersteine
Die zwei Jahre aus den Augen verlieren. Beginnt der Bau nicht innert zwei Jahren ab Rechtskraft oder ist er nicht drei Jahre nach Baubeginn fertig, erlischt die Bewilligung. Verlängert wird nur auf begründetes Gesuch.
Ziel der Phase: Baubewilligung rechtskräftig.
Was der Kanton Graubünden sonst eigens regelt
Baugesuch einreichen
Das Architekturbüro stellt das Baugesuch mit Plänen, Formularen und Nachweisen zusammen. Du unterschreibst als Bauherrschaft.
- Warum
- Ohne Baubewilligung darf nicht gebaut werden. Zuständig ist die Gemeinde, das Verfahren richtet sich nach kantonalem Recht.
- Wer
- Architekturbüro oder Totalunternehmer. Eingereicht wird bei der Gemeinde auf amtlichem Formular. Angeschlossene Gemeinden nehmen Gesuche auch über ebau.gr.ch entgegen, die Eingabequittung geht dann unterschrieben per Post ans Bauamt.
- Was du brauchst
- Unterschriebene Pläne und Formulare, Grundbuchauszug, Energienachweis und je nach Gemeinde weitere Unterlagen. In Gefahrenzonen und gelben Gefahrengebieten gehört ein Vorprüfungsentscheid der Gebäudeversicherung dazu.
Stolpersteine
Ein unvollständiges Gesuch einreichen. Jede Nachforderung verlängert das Verfahren um Wochen. Und den Kostenvorschuss übersehen: Manche Gemeinden verlangen ihn mit dem Gesuch, für die Bewilligungsgebühr und die Anschlussgebühren. Er ist fällig, bevor gebaut wird.
Baugespann stellen
Auf dem Grundstück werden Stangen aufgestellt, die Lage, Höhe und Gestalt des geplanten Baus zeigen. In Graubünden heisst das Baugespann.
- Warum
- Das Baugespann wird zusammen mit dem Baugesuch gestellt. Es zeigt auch die Höhe des Erdgeschosses, Aufschüttungen und Böschungen über 0,8 Meter. Die Grenzsteine werden freigelegt.
- Wer
- Geometer oder eine spezialisierte Firma, organisiert vom Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Die Pläne des Baugesuchs.
Stolpersteine
Das Baugespann zu früh entfernen. Während der Auflage muss es stehen, danach bis zur Rechtskraft nur mit Bewilligung der Gemeinde weg. Nach der Rechtskraft muss es umgehend weg.
Baubeginn vorbereiten
Eine kantonale Baufreigabe gibt es in Graubünden nicht. Gebaut werden darf, sobald die Baubewilligung schriftlich vorliegt, ausser ein Gericht ordnet anderes an. Die Gemeinde kontrolliert mindestens Schnurgerüst und Höhenfixpunkte, Anschlüsse an Leitungen vor dem Eindecken.
- Warum
- Die Bewilligung allein genügt nicht immer. Auflagen, die vor Baubeginn gelten, müssen erfüllt sein. Welche Meldungen die Gemeinde verlangt, regelt ihr Baugesetz.
- Wer
- Architekturbüro oder Bauleitung, bei GU oder TU der Unternehmer.
- Was du brauchst
- Die Nachweise zu den Auflagen vor Baubeginn, eine verlangte Sicherstellung und die nötigen Anmerkungen im Grundbuch.
Stolpersteine
Den Baubeginn planen, bevor die Freigabe schriftlich vorliegt.
Entsorgungserklärung ausfüllen
Zum Baugesuch gehört bei Gebäuden mit Baujahr vor 1990 die Entsorgungserklärung, online im eEBA ausgefüllt, mit den Unterlagen, die sie verlangt. Fallen weniger als 200 m³ Bauabfälle an, darf ein Architektur- oder Ingenieurbüro sie ausfüllen, sonst eine Fachperson für Bauschadstoffe.
- Warum
- Ohne diese Unterlagen ist das Baugesuch nicht vollständig. In Gebäuden mit Baujahr vor 1990 muss mit Asbest gerechnet werden, etwa in Plattenklebern, Bodenbelägen, Fensterkitt oder Fassadenplatten.
- Wer
- Eine Fachperson für Schadstoffdiagnostik. Architekturbüro oder Handwerker können jemanden empfehlen.
- Was du brauchst
- Zugang zu allen betroffenen Bauteilen und die Liste der geplanten Eingriffe.
Stolpersteine
Die Abklärung spät in Auftrag geben. Dann wartet das Baugesuch auf die Unterlagen, und die Kosten einer Sanierung fehlen im Budget.
Baugesuch oder Anzeige einreichen
Die Unterlagen werden zusammengestellt und bei der Gemeinde eingereicht. Du unterschreibst als Bauherrschaft.
- Warum
- Erst mit vollständigen Unterlagen beginnt die Frist der Behörde zu laufen.
- Wer
- Architekturbüro oder du selbst. Eingereicht wird bei der Gemeinde, ein Baugesuch auf amtlichem Formular, eine Anzeige schriftlich. Angeschlossene Gemeinden nehmen Gesuche auch über ebau.gr.ch entgegen, die Eingabequittung geht dann unterschrieben per Post ans Bauamt.
- Was du brauchst
- Pläne mit dem alten und neuen Zustand: bestehend grau oder schwarz, neu rot, Abbruch gelb. Dazu die Formulare der Gemeinde und je nach Vorhaben Energie- und weitere Nachweise.
Stolpersteine
Ein unvollständiges Gesuch einreichen. Jede Nachforderung kostet Wochen. Und den Kostenvorschuss übersehen: Manche Gemeinden verlangen ihn mit dem Gesuch, für die Bewilligungsgebühr und, wo Anschlüsse ändern, für die Anschlussgebühren. Er ist fällig, bevor gebaut wird.
Auflage und Einsprachefrist abwarten
Die Gemeinde legt das Gesuch 20 Tage öffentlich auf, auf Papier oder elektronisch, und gibt das im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde bekannt. Ausserhalb der Bauzone wird es auch im Kantonsamtsblatt publiziert. Während der Auflage kann bei der Gemeinde schriftlich und begründet Einsprache erheben, wer ein schutzwürdiges eigenes Interesse hat.
- Warum
- Erst nach Ablauf der Frist ist klar, ob jemand Einwände hat. Im vereinfachten Verfahren gibt es weder Baugespann noch Auflage.
- Wer
- Die Gemeinde. Die Nachbarn erfahren es besser vorher von dir als aus dem Amtsblatt.
- Was du brauchst
- Das Datum der Publikation und das Ende der Frist von 20 Tagen.
Stolpersteine
Handwerker fest auf einen Termin buchen, bevor die Bewilligung da ist.
Bewilligung und Auflagen prüfen
Die Baubehörde eröffnet den Bauentscheid dir und den Einsprechenden gleichzeitig, ausserhalb der Bauzone zusammen mit der BAB-Bewilligung. Meist enthält er Auflagen und Bedingungen, wichtige werden vor Baubeginn auf deine Kosten im Grundbuch angemerkt. Die Gebühren richten sich nach der Gebührenverordnung der Gemeinde, Kosten für Gutachten kommen dazu.
- Warum
- Auflagen sind verbindlich und können Kosten auslösen, zum Beispiel zu Brandschutz, Energie oder Kanalisation.
- Wer
- Du und das Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Die Bewilligung im Wortlaut.
Stolpersteine
Eine Auflage, die nicht tragbar ist, erst nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bemerken. Dann gilt sie.
Wer weiterhilft
Erste Anlaufstelle ist die Bauverwaltung deiner Gemeinde: Sie sagt, welches Verfahren für dein Vorhaben gilt, welche Unterlagen sie braucht und welche Fristen laufen. Pläne und Baugesuch erarbeitet meist ein Architekturbüro. Bei Einsprachen und Rekursen hilft eine Rechtsberatung, bei der Finanzierung die Bank.
Quellen
- Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG), BR 801.100, Art. 5, 85–96
- Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO), BR 801.110, Art. 40–61
- Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRG), BR 370.100, Art. 39, 49–53
- Strassengesetz des Kantons Graubünden (StrG), BR 807.100, Art. 45–52
- Strassenverordnung des Kantons Graubünden (StrV), BR 807.110, Art. 7, 19
- Amt für Raumentwicklung: Elektronisches Baubewilligungsverfahren (eBBV)
- Amt für Raumentwicklung: Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, Arbeitshilfe (Februar 2026)
- Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG), BR 801.100, Art. 6, 21, 43, 74
- Kantonales Natur- und Heimatschutzgesetz (KNHG), BR 496.000, Art. 6, 7, 26, 27
- Regierung Graubünden: Antwort auf die Anfrage Gort betreffend Behandlungsfristen in der Raumplanung (19. Oktober 2022)
- Obergericht Graubünden, Urteil VR3 25 51 vom 29. Januar 2026 (Baubewilligung, Umbau Wohnhaus)