Ablauf eines Neubaus
Ein Neubau, ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Anbau, von der ersten Idee bis zum Ende der Garantie. Die Bewilligung läuft im ordentlichen Verfahren; was dein Kanton eigens regelt, steht auf seiner Seite.
Die Phasen in der Zeit
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Planung
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Bewilligung
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Freigabe
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Bau
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Abnahme
Planung
Phase 1 von 12
Idee und Bedarf
Du klärst, was du brauchst, was du dir leisten kannst und was auf dem Grundstück überhaupt möglich ist.
Bedarf und Raumprogramm klären
Du hältst fest, wer im Haus wohnen wird, welche Räume es braucht und was dir wirklich wichtig ist. Das Ergebnis ist ein Raumprogramm: eine Liste der Räume mit ungefähren Flächen.
- Warum
- Ohne klares Raumprogramm plant das Architekturbüro ins Blaue, und jede spätere Änderung kostet Zeit und Geld.
- Wer
- Du und alle, die mitentscheiden. Ein Architekturbüro kann später helfen, die Wünsche zu ordnen.
- Was du brauchst
- Eine ehrliche Liste: Muss, Wunsch, Verzicht. Dazu Bilder von Häusern und Räumen, die dir gefallen.
Stolpersteine
Zu gross planen. Jeder zusätzliche Quadratmeter kostet beim Bauen und später beim Heizen und Unterhalten.
Budgetrahmen festlegen
Du legst eine Obergrenze für das ganze Projekt fest: Gebäude, Umgebung, Baunebenkosten und eine Reserve.
- Warum
- Der Budgetrahmen ist die wichtigste Vorgabe für alle Planer. Er bestimmt, wie gross und wie aufwendig gebaut werden kann.
- Wer
- Du. Die Bank sagt dir im nächsten Schritt, ob der Rahmen tragbar ist.
- Was du brauchst
- Eine Übersicht über deine Eigenmittel: Erspartes, Säule 3a, allenfalls Pensionskasse, Erbvorbezug oder Schenkung.
Stolpersteine
Baunebenkosten und Reserve vergessen. Gebühren, Anschlüsse, Versicherungen und Baukreditzinsen machen rasch mehrere Prozent aus, und 10 bis 15% Reserve sind kein Luxus.
Erstes Gespräch mit der Bank
Du besprichst mit der Bank, wie viel Hypothek möglich ist. Sie prüft die Tragbarkeit: ob dein Einkommen die Kosten auch bei höheren Zinsen trägt.
- Warum
- Erst mit einer Einschätzung der Bank weisst du, ob dein Budgetrahmen realistisch ist. Später verlangt sie Pläne und einen Kostenvoranschlag.
- Wer
- Du und deine Bank. Ein Vergleich mit einer zweiten Bank oder einer unabhängigen Hypothekenberatung lohnt sich.
- Was du brauchst
- Lohnausweise, letzte Steuererklärung, Nachweis der Eigenmittel und eine grobe Beschreibung des Vorhabens.
Stolpersteine
Die Eigenmittel falsch einschätzen. In der Regel braucht es 20% Eigenmittel, wovon mindestens die Hälfte nicht aus der Pensionskasse stammen darf. Für ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung verlangen Banken meist mehr.
Grundstück und Bauvorschriften prüfen
Du klärst, was auf dem Grundstück gebaut werden darf: Zone, Ausnützung, Grenzabstände, Gebäudehöhe und besondere Vorschriften.
- Warum
- Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde setzt den Rahmen. Wer ihn früh kennt, plant nichts, das nicht bewilligt wird.
- Wer
- Du, am besten zusammen mit dem Architekturbüro. Das Bauamt der Gemeinde gibt Auskunft.
- Was du brauchst
- Grundbuchauszug, Zonenplan und Bauordnung der Gemeinde, Auszug aus dem Kataster der belasteten Standorte.
Stolpersteine
Dienstbarkeiten im Grundbuch übersehen, etwa ein Wegrecht oder eine Baubeschränkung. Auch Gestaltungsplan, Denkmalschutz, Lärm, Radon und Gewässerabstand früh prüfen.
Ziel der Phase: Budgetrahmen steht, erste Abklärung mit der Bank ist gemacht.
Phase 2 von 12
Partnerwahl und Vorprojekt
Du wählst deine Planer, lässt die Idee zum Vorprojekt ausarbeiten und bekommst die erste belastbare Kostenschätzung.
Vergabemodell bestätigen
Du entscheidest, wie du baust: mit Einzelvergabe an jeden Handwerker, mit einem Generalunternehmer (GU) für die Ausführung oder mit einem Totalunternehmer (TU) für Planung und Ausführung.
- Warum
- Das Modell bestimmt, wie viele Verträge du hast, wie viel Einblick in die Kosten und wie viel Arbeit du selbst übernimmst.
- Wer
- Du. Architekturbüro und Bank können ihre Erfahrung beisteuern.
- Was du brauchst
- Eine ehrliche Einschätzung, wie viel Zeit du hast und wie viel du mitreden willst.
Stolpersteine
Das Modell nur nach dem Preis wählen. Einzelvergabe ist am transparentesten und am aufwendigsten, der TU am bequemsten und am wenigsten durchschaubar.
Architektin oder Architekt wählen
Du suchst das Büro, das dein Haus plant, und schliesst einen Vertrag ab. Die Leistungen richten sich üblicherweise nach der Ordnung SIA 102.
- Warum
- Das Architekturbüro begleitet dich über Monate und prägt Qualität, Kosten und Termine wie niemand sonst.
- Wer
- Du. Hol zwei bis drei Honorarofferten ein und besuche gebaute Häuser der Büros.
- Was du brauchst
- Raumprogramm, Budgetrahmen, Angaben zum Grundstück.
Stolpersteine
Ohne schriftlichen Vertrag starten. Kläre, welche Phasen beauftragt sind, wie das Honorar berechnet wird und wer die Bauleitung übernimmt.
Totalunternehmer wählen
Du vergleichst Angebote von Totalunternehmern, die Planung und Ausführung aus einer Hand anbieten, meist zu einem festen Preis.
- Warum
- Mit dem TU bindest du dich für das ganze Projekt an einen einzigen Vertragspartner.
- Wer
- Du. Für die Prüfung von Baubeschrieb und Vertrag lohnt sich eine unabhängige Fachperson, zum Beispiel eine Bauherrenberatung.
- Was du brauchst
- Raumprogramm, Budgetrahmen, Angaben zum Grundstück.
Stolpersteine
Auf den Preis schauen und den Baubeschrieb überfliegen. Was dort nicht steht, ist nicht im Preis. Prüfe auch die Bonität und Referenzen des Unternehmens.
Vorprojekt erarbeiten lassen
Die Planer entwickeln aus deinem Raumprogramm erste Entwürfe: Grundrisse, Schnitte, Ansichten, oft in Varianten.
- Warum
- Im Vorprojekt fallen die Entscheide, die am meisten kosten oder sparen: Volumen, Form, Konstruktion.
- Wer
- Architekturbüro oder Totalunternehmer. Du entscheidest zwischen den Varianten.
- Was du brauchst
- Raumprogramm, Budgetrahmen und Zeit für zwei bis drei Besprechungen.
Stolpersteine
Sich in einen Entwurf verlieben, der das Budget sprengt. Verlange zu jeder Variante eine Kostenangabe.
Kostenschätzung prüfen
Zum Vorprojekt gehört eine Kostenschätzung nach BKP. Sie ist auf etwa plus/minus 15% genau.
- Warum
- Jetzt siehst du zum ersten Mal, ob Wunsch und Budget zusammenpassen. Korrekturen sind hier noch günstig.
- Wer
- Das Architekturbüro erstellt sie, du prüfst sie.
- Was du brauchst
- Die Kostenschätzung, gegliedert nach BKP-Hauptgruppen, mit Angabe, ob die Mehrwertsteuer enthalten ist.
Stolpersteine
Die Ungenauigkeit ignorieren. Liegt die Schätzung genau auf deinem Budget, fehlt dir bei plus 15% das Geld. Prüfe auch, ob Umgebung, Baunebenkosten und Honorare enthalten sind.
Finanzierungszusage einholen
Mit Vorprojekt und Kostenschätzung holst du bei der Bank eine verbindliche Zusage für Baukredit und spätere Hypothek.
- Warum
- Ohne Zusage solltest du keine weiteren teuren Planungsaufträge erteilen.
- Wer
- Du und die Bank.
- Was du brauchst
- Pläne des Vorprojekts, Kostenschätzung, aktuelle Einkommens- und Vermögensnachweise.
Stolpersteine
Nur den Zinssatz vergleichen. Wichtig sind auch die Bedingungen des Baukredits, die Amortisation und was geschieht, wenn das Projekt teurer wird.
Ziel der Phase: Vorprojekt genehmigt, Finanzierung zugesagt.
Phase 3 von 12
Bauprojekt und Baugesuch
Aus dem Vorprojekt wird ein Bauprojekt mit Kostenvoranschlag. Am Ende steht das Baugesuch bei der Gemeinde.
Bauprojekt ausarbeiten lassen
Das Vorprojekt wird zum Bauprojekt verfeinert: genaue Pläne, Materialien, Konstruktion und Haustechnik.
- Warum
- Das Bauprojekt ist die Grundlage für das Baugesuch, den Kostenvoranschlag und später die Ausschreibung.
- Wer
- Architekturbüro oder Totalunternehmer, zusammen mit Ingenieurbüro und Fachplanern.
- Was du brauchst
- Deine Entscheide zu Materialien, Ausbaustandard und Heizsystem.
Stolpersteine
Entscheide vor sich herschieben. Was jetzt offen bleibt, wird später unter Zeitdruck und teurer entschieden.
Ingenieurbüro und Fachplaner beiziehen
Das Ingenieurbüro berechnet das Tragwerk. Fachplaner planen Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro.
- Warum
- Statik und Haustechnik müssen zum Entwurf passen, bevor das Baugesuch eingereicht wird.
- Wer
- Meist schlägt das Architekturbüro die Planer vor. Die Verträge schliesst du ab, ausser bei einem Totalunternehmer.
- Was du brauchst
- Honorarofferten der Planer und das Bauprojekt.
Stolpersteine
Die Honorare der Fachplaner im Budget vergessen. Sie gehören zu den Kosten des Gebäudes.
Heizsystem und Energienachweis festlegen
Du entscheidest dich für ein Heizsystem. Die Planer erstellen den Energienachweis, den die Gemeinde mit dem Baugesuch verlangt.
- Warum
- Die kantonalen Energievorschriften setzen Mindestanforderungen an Gebäudehülle und Heizung.
- Wer
- Fachplaner und Architekturbüro. Die kantonale Energiefachstelle gibt Auskunft zu Vorschriften und Fördergeldern.
- Was du brauchst
- Angaben zur Gebäudehülle und deine Wünsche, etwa Wärmepumpe, Photovoltaik oder ein Label wie Minergie.
Stolpersteine
Fördergelder zu spät beantragen. Gesuche müssen in der Regel vor Baubeginn eingereicht sein.
Kostenvoranschlag prüfen
Zum Bauprojekt gehört der Kostenvoranschlag (KV). Er ist auf etwa plus/minus 10% genau und nach BKP gegliedert.
- Warum
- Der KV ist dein verbindliches Budget und das Dokument, das die Bank für den Baukredit verlangt.
- Wer
- Das Architekturbüro erstellt ihn, du gibst ihn frei.
- Was du brauchst
- Der Kostenvoranschlag mit allen BKP-Gruppen, einer Reserve und der Angabe zur Mehrwertsteuer.
Stolpersteine
Einen KV ohne Reserve akzeptieren. Unvorhergesehenes kommt immer, und die Reserve gehört sichtbar ins Budget.
Nachbarn frühzeitig informieren
Du zeigst den Nachbarn das Projekt, bevor es öffentlich aufliegt.
- Warum
- Wer erst aus dem Amtsblatt vom Bauvorhaben erfährt, erhebt eher Einsprache. Ein Gespräch räumt vieles aus.
- Wer
- Du, wenn nötig mit dem Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Verständliche Pläne oder Visualisierungen und Zeit für Fragen.
Stolpersteine
Mündliche Zusagen machen, die du später nicht halten kannst. Für ein Näherbaurecht braucht es eine schriftliche Vereinbarung, die im Grundbuch eingetragen wird.
Baugesuch einreichen
Das Architekturbüro stellt das Baugesuch mit Plänen, Formularen und Nachweisen zusammen. Du unterschreibst als Bauherrschaft.
- Warum
- Ohne Baubewilligung darf nicht gebaut werden. Zuständig ist die Gemeinde, das Verfahren richtet sich nach kantonalem Recht.
- Wer
- Architekturbüro oder Totalunternehmer. Die Gemeinde prüft, ob das Gesuch vollständig ist.
- Was du brauchst
- Unterschriebene Pläne und Formulare, Grundbuchauszug, Energienachweis und je nach Gemeinde weitere Unterlagen.
Stolpersteine
Ein unvollständiges Gesuch einreichen. Jede Nachforderung verlängert das Verfahren um Wochen. Und den Kostenvorschuss übersehen: Manche Gemeinden verlangen ihn mit dem Gesuch, für die Bewilligungsgebühr und die Anschlussgebühren. Er ist fällig, bevor gebaut wird.
Bauprofile stellen
Auf dem Grundstück werden Stangen aufgestellt, die den Umriss und die Höhe des geplanten Baus zeigen. Man nennt das Aussteckung.
- Warum
- So sehen Nachbarn und Behörden, was geplant ist. Die Bauprofile müssen während der Auflage stehen.
- Wer
- Geometer oder eine spezialisierte Firma, organisiert vom Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Die Pläne des Baugesuchs.
Stolpersteine
Die Profile zu früh entfernen. Sie bleiben stehen, bis die Bewilligung rechtskräftig ist oder die Gemeinde es erlaubt.
Ziel der Phase: Baugesuch eingereicht.
Bewilligung
Phase 4 von 12
Bewilligungsverfahren
Die Gemeinde prüft, ob das Gesuch vollständig ist, publiziert es und holt die Stellungnahmen der Fachstellen ein. Betroffene können sich wehren. Rechtskräftig ist die Baubewilligung erst nach Ablauf der Rechtsmittelfrist.
Vollständigkeit prüfen lassen
Das Bauamt prüft zuerst, ob alle Unterlagen da sind. Fehlt etwas, fordert es sie nach. Erst danach wird das Gesuch publiziert und inhaltlich geprüft.
- Warum
- Jede Nachforderung hält das Verfahren an. In manchen Kantonen hat das Bauamt für diese Prüfung eine feste Frist, in Zürich drei Wochen.
- Wer
- Das Bauamt der Gemeinde. Nachforderungen beantwortet meist das Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Die Eingangsbestätigung der Gemeinde und, falls verlangt, die nachgeforderten Unterlagen.
Stolpersteine
Nachforderungen liegen lassen. Die Frist der Behörde läuft erst weiter, wenn alles da ist.
Publikation und Auflagefrist abwarten
Das Gesuch wird publiziert und liegt bei der Gemeinde öffentlich auf, je nach Kanton 14 bis 30 Tage. Betroffene können in dieser Zeit Einsprache erheben. In einigen Kantonen, etwa Zürich, verlangen sie stattdessen den Entscheid und können ihn danach anfechten.
- Warum
- Erst wenn die Frist abgelaufen ist, weisst du, ob jemand Einwände hat.
- Wer
- Die Gemeinde. Du wartest und bleibst erreichbar.
- Was du brauchst
- Das Datum der Publikation und das Ende der Frist.
Stolpersteine
In dieser Zeit schon Aufträge für die Ausführung vergeben. Bis zur Bewilligung kann sich das Projekt noch ändern.
Prüfung durch Gemeinde und Fachstellen
Die Gemeinde prüft, ob das Vorhaben den Vorschriften entspricht, und holt Stellungnahmen ein, etwa zu Kanalisation und Regenwasser, Brandschutz, Energie, Parkplätzen oder Schutzraum. Liegt das Grundstück an einer Kantonsstrasse, an einem Gewässer, am Wald oder in einer Grundwasserschutzzone, prüft auch der Kanton. Das läuft neben der Auflagefrist her.
- Warum
- Aus den Stellungnahmen werden die Auflagen der Baubewilligung. Rückfragen und verlangte Änderungen verlängern das Verfahren.
- Wer
- Das Bauamt und die Fachstellen von Gemeinde und Kanton. Rückfragen beantwortet meist das Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Erreichbarkeit für Rückfragen und die Einschätzung des Architekturbüros zu verlangten Änderungen.
Stolpersteine
Eine verlangte Projektänderung unterschätzen. Ändert sich das Projekt wesentlich, wird das Gesuch unter Umständen neu publiziert.
Einsprachen behandeln
Geht eine Einsprache ein, nimmt die Bauherrschaft Stellung. Oft lädt die Gemeinde zu einem Gespräch ein. Eine Einigung oder eine kleine Projektanpassung führt häufig zum Rückzug.
- Warum
- Eine Einsprache kann das Verfahren um Monate verlängern, bei einem Weiterzug um mehr.
- Wer
- Architekturbüro und du. Bei rechtlichen Fragen eine Baujuristin oder ein Baujurist.
- Was du brauchst
- Der Wortlaut der Einsprache und die Einschätzung des Architekturbüros.
Stolpersteine
Aus Ärger nicht mehr mit den Nachbarn reden. Eine Einigung ist fast immer schneller als ein Entscheid.
Baubewilligung und Auflagen prüfen
Die Gemeinde erteilt die Baubewilligung, fast immer mit Auflagen, und stellt ihre Gebühren in Rechnung. Der Entscheid wird nicht publiziert, sondern dir und allen zugestellt, die Einsprache erhoben oder ihn verlangt haben.
- Warum
- Auflagen sind verbindlich. Einige müssen vor Baubeginn erfüllt sein, andere während des Baus oder bei der Abnahme.
- Wer
- Die Gemeinde entscheidet. Du gehst die Auflagen einzeln mit dem Architekturbüro durch.
- Was du brauchst
- Die Baubewilligung im Wortlaut.
Stolpersteine
Auflagen überlesen, die Geld kosten, zum Beispiel zu Kanalisation, Brandschutz oder Umgebung. Auch die Gebührenrechnung der Gemeinde gehört ins Budget.
Rechtskraft abwarten
Gegen den Entscheid kann während der Rechtsmittelfrist, meist 30 Tage, Rekurs oder Beschwerde erhoben werden: von Einsprechenden, aber auch von dir. Geht nichts ein, ist die Baubewilligung rechtskräftig.
- Warum
- Erst mit einer rechtskräftigen Baubewilligung darfst du bauen. Ein Rekurs kann das Projekt um ein bis zwei Jahre verzögern.
- Wer
- Die Gemeinde bestätigt die Rechtskraft. Über einen Rekurs entscheidet je nach Kanton ein Gericht oder eine Stelle des Kantons.
- Was du brauchst
- Das Datum, an dem dir der Entscheid zugestellt wurde.
Stolpersteine
Eine Auflage, die nicht tragbar ist, erst nach Ablauf der Frist bemerken. Dann gilt sie.
Ziel der Phase: Baubewilligung rechtskräftig.
Freigabe
Phase 5 von 12
Ausschreibung und Vergabe
Die Arbeiten werden ausgeschrieben, Offerten verglichen und Werkverträge abgeschlossen. Das läuft meist parallel zum Bewilligungsverfahren.
Arbeiten ausschreiben lassen
Das Architekturbüro beschreibt für jedes Gewerk die Arbeiten in einem Leistungsverzeichnis und schickt es an mehrere Unternehmen.
- Warum
- Nur wenn alle auf derselben Grundlage offerieren, lassen sich die Preise vergleichen.
- Wer
- Architekturbüro oder Bauleitung. Du kannst Unternehmen vorschlagen.
- Was du brauchst
- Das Bauprojekt und deine Entscheide zu Materialien und Ausbaustandard.
Stolpersteine
Zu wenige Unternehmen anfragen. Drei Offerten pro Gewerk sind ein guter Richtwert.
Offerten vergleichen
Die eingegangenen Offerten werden pro Gewerk nebeneinandergelegt: Preis, Umfang, Preisart und Bedingungen.
- Warum
- Die günstigste Offerte ist nicht immer die beste. Fehlende Positionen tauchen später als Nachtrag wieder auf.
- Wer
- Das Architekturbüro erstellt den Vergleich und einen Vergabeantrag, du entscheidest.
- Was du brauchst
- Alle Offerten zum selben Leistungsverzeichnis.
Stolpersteine
Preise mit und ohne Mehrwertsteuer vergleichen. Achte auch auf die Preisart: Pauschal, Einheitspreis oder Regie, und auf Rabatt und Skonto.
Werkverträge abschliessen
Mit jedem gewählten Unternehmen schliesst du einen Werkvertrag ab, üblicherweise mit der Norm SIA 118 als Vertragsbestandteil.
- Warum
- Der Werkvertrag regelt Preis, Termine, Zahlungen und was bei Mängeln gilt.
- Wer
- Du unterschreibst. Das Architekturbüro bereitet die Verträge vor.
- Was du brauchst
- Die gewählte Offerte, das Leistungsverzeichnis und die Vertragsbedingungen.
Stolpersteine
Aufträge mündlich oder per Handschlag vergeben. Halte auch fest, dass Änderungen nur als schriftlicher Nachtrag gelten.
Offerten von Generalunternehmern einholen
Mehrere Generalunternehmer offerieren die gesamte Ausführung auf Grundlage der Pläne und des Baubeschriebs.
- Warum
- Der GU-Preis macht den grössten Teil deines Budgets aus.
- Wer
- Das Architekturbüro stellt die Unterlagen zusammen, du entscheidest.
- Was du brauchst
- Bauprojekt, detaillierter Baubeschrieb und Kostenvoranschlag als Vergleich.
Stolpersteine
Offerten vergleichen, die nicht dasselbe enthalten. Was im Baubeschrieb fehlt, ist nicht im Preis.
Vertrag mit dem Generalunternehmer abschliessen
Du schliesst einen Werkvertrag über die ganze Ausführung ab, meist zu einem Pauschalpreis oder mit Kostendach.
- Warum
- Ein einziger Vertrag ersetzt viele. Umso wichtiger ist, was genau darin steht.
- Wer
- Du. Lass den Vertrag von einer unabhängigen Fachperson prüfen.
- Was du brauchst
- Vertragsentwurf, Baubeschrieb, Zahlungsplan und Terminprogramm.
Stolpersteine
Zahlungen leisten, die dem Baufortschritt vorauseilen. Bezahlt der GU seine Subunternehmer nicht, können diese ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dein Grundstück eintragen lassen. Verlange Sicherheiten oder Zahlungsnachweise.
Baubeschrieb und Vertrag mit dem Totalunternehmer festigen
Vor Baubeginn werden Baubeschrieb, Pläne, Preis, Zahlungsplan und Termine im Vertrag mit dem Totalunternehmer verbindlich.
- Warum
- Nach Vertragsschluss gilt jede Änderung als Mehr- oder Minderkosten, die der TU festlegt.
- Wer
- Du. Lass Vertrag und Baubeschrieb von einer unabhängigen Fachperson prüfen.
- Was du brauchst
- Vertragsentwurf, Baubeschrieb, Pläne, Zahlungsplan.
Stolpersteine
Zahlungen leisten, die dem Baufortschritt vorauseilen. Bezahlt der TU seine Subunternehmer nicht, können diese ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dein Grundstück eintragen lassen. Verlange Sicherheiten oder Zahlungsnachweise.
Küche, Bäder und Oberflächen auswählen
Du wählst, was man später sieht und anfasst: Küche, Sanitärapparate, Plättli, Bodenbeläge, Türen, Farben. Man nennt das Bemusterung.
- Warum
- Diese Entscheide beeinflussen die Kosten spürbar und müssen stehen, bevor bestellt wird. Lieferfristen von mehreren Wochen sind normal.
- Wer
- Du, begleitet von Architekturbüro oder Unternehmer. Ausstellungen von Küchenbauern und Sanitärhändlern helfen.
- Was du brauchst
- Die Budgetbeträge, die im Kostenvoranschlag oder Baubeschrieb dafür vorgesehen sind.
Stolpersteine
In der Ausstellung über dem Budgetbetrag auswählen und den Aufpreis nicht schriftlich bestätigen lassen.
Bauprogramm festlegen
Das Bauprogramm ist der Terminplan der Baustelle: welches Gewerk wann arbeitet und wann die Meilensteine erreicht sind.
- Warum
- Daran hängen dein Einzugstermin, die Kündigung deiner Wohnung und der Zahlungsplan.
- Wer
- Bauleitung, bei GU oder TU der Unternehmer.
- Was du brauchst
- Die Werkverträge mit den vereinbarten Terminen.
Stolpersteine
Den Einzug ohne Puffer planen. Kündige deine Wohnung erst, wenn der Termin realistisch gesichert ist. Und die Betriebsferien vergessen: Viele Betriebe schliessen über Weihnachten und Neujahr und im Sommer für zwei bis drei Wochen (Bauferien).
Ziel der Phase: Alle Hauptgewerke vergeben.
Phase 6 von 12
Baufreigabe
Bevor gebaut werden darf, sind die Auflagen der Bewilligung erfüllt, etwa zum Schutzraum. Dann gibt die Gemeinde den Bau frei.
Schutzraum oder Ersatzbeitrag klären
Wer Wohnraum baut, schafft Schutzplätze oder zahlt dafür einen Ersatzbeitrag: zwei Plätze pro drei Zimmer, seit 2026 einheitlich 1'400 Franken pro Platz. Das gilt auch für einen Anbau, der neue Wohnfläche schafft. Wohnhäuser mit weniger als 38 Zimmern bauen in der Regel keinen eigenen Schutzraum.
- Warum
- Der Beitrag ist meist vor Baubeginn fällig. Manche Gemeinden lassen erst ausheben, wenn über den Schutzraum entschieden ist.
- Wer
- Die Gemeinde oder das kantonale Amt für Zivilschutz entscheidet. Das Architekturbüro reicht das Gesuch mit dem Baugesuch ein.
- Was du brauchst
- Die Anzahl Zimmer laut Plan und den Entscheid der Behörde.
Stolpersteine
Den Ersatzbeitrag nicht ins Budget nehmen. Bei sechs Zimmern sind es vier Schutzplätze, also 5'600 Franken.
Baufreigabe einholen
Sind die Auflagen erfüllt, die vor Baubeginn gelten, gibt die Gemeinde den Bau frei.
- Warum
- Die Bewilligung allein genügt nicht. Wer ohne Baufreigabe beginnt, riskiert einen Baustopp.
- Wer
- Architekturbüro oder Bauleitung, bei GU oder TU der Unternehmer.
- Was du brauchst
- Nachweise zu den Auflagen, oft auch die Meldung des Baubeginns.
Stolpersteine
Den Baubeginn planen, bevor die Freigabe schriftlich vorliegt.
Ziel der Phase: Baufreigabe erteilt.
Phase 7 von 12
Organisation und Spatenstich
Versicherungen, Baukredit und Baustelle werden bereit gemacht, die Nachbarn wissen Bescheid. Dann geht es los.
Bauversicherungen abschliessen
Vor Baubeginn brauchst du eine Bauherrenhaftpflicht und meist eine Bauwesenversicherung. Der Neubau wird zudem bei der Gebäudeversicherung angemeldet.
- Warum
- Als Bauherrschaft haftest du für Schäden, die durch den Bau bei Dritten entstehen, auch ohne eigenes Verschulden.
- Wer
- Du, mit deiner Versicherung. In den meisten Kantonen ist die Gebäudeversicherung eine kantonale Anstalt.
- Was du brauchst
- Bausumme, Baubeginn und voraussichtliche Bauzeit.
Stolpersteine
Glauben, die Versicherungen der Handwerker deckten alles. Sie decken deren eigene Haftung, nicht deine.
Baukredit eröffnen
Die Bank eröffnet ein Baukreditkonto. Darüber werden die Rechnungen bezahlt, zuerst mit deinen Eigenmitteln, danach mit dem Kredit.
- Warum
- Während der Bauzeit zahlst du Zins nur auf dem Betrag, der schon bezogen ist.
- Wer
- Du und die Bank. Oft verlangt die Bank, dass die Bauleitung jede Rechnung visiert.
- Was du brauchst
- Kreditvertrag, Baubewilligung, Kostenvoranschlag und die Werkverträge.
Stolpersteine
Rechnungen über ein anderes Konto zahlen. Dann stimmt die Abrechnung der Bank nicht mehr mit deiner überein.
Baustelle einrichten
Zufahrt, Lagerplatz, Kran, Mulden, Bauwasser, Baustrom, WC und Absperrung werden eingerichtet.
- Warum
- Eine gut eingerichtete Baustelle spart Zeit und verhindert Ärger mit Nachbarn und Gemeinde.
- Wer
- Bauleitung und Baumeister, bei GU oder TU der Unternehmer.
- Was du brauchst
- Einen Plan der Baustelleneinrichtung. Für Mulden, Gerüste oder Absperrungen auf öffentlichem Grund braucht es eine Bewilligung der Gemeinde.
Stolpersteine
Den Zustand von Strasse, Trottoir und Nachbargebäuden nicht festhalten. Ohne Fotos oder Rissprotokoll lässt sich später nicht belegen, was schon vorher beschädigt war.
Nachbarn über den Baubeginn informieren
Du teilst den Nachbarn mit, wann es losgeht, wie lange es dauert und wer bei Problemen erreichbar ist.
- Warum
- Lärm, Staub und Lastwagen sind leichter zu ertragen, wenn man weiss, was kommt.
- Wer
- Du, allenfalls mit der Bauleitung.
- Was du brauchst
- Baubeginn, grobe Etappen und eine Telefonnummer.
Stolpersteine
Sich während der Bauzeit nie mehr melden. Ein kurzer Hinweis vor lauten Arbeiten hilft.
Spatenstich
Der erste Spatenstich ist der symbolische Start der Bauarbeiten.
- Warum
- Ein kleiner Moment, der zeigt: Aus den Plänen wird jetzt ein Haus.
- Wer
- Du, deine Familie und wer am Bau beteiligt ist.
- Was du brauchst
- Die Baufreigabe, einen Spaten und allenfalls etwas zum Anstossen.
Stolpersteine
Das Datum des Baubeginns nicht festhalten. Es ist wichtig für Versicherung, Bank und Gemeinde.
Ziel der Phase: Baubeginn.
Bau
Phase 8 von 12
Rohbau
Vom Aushub bis zum Dach entsteht die tragende Hülle des Hauses.
Aushub und Fundation
Die Baugrube wird ausgehoben und gesichert, die Kanalisation verlegt und die Bodenplatte betoniert.
- Warum
- Im Boden liegen die grössten Unbekannten: Fels, Grundwasser oder belastetes Material.
- Wer
- Baumeister und Tiefbauer, überwacht von Bauleitung und Ingenieurbüro.
- Was du brauchst
- Baufreigabe, Schnurgerüst vom Geometer und allenfalls ein Baugrundgutachten.
Stolpersteine
Überraschungen im Baugrund sind der klassische erste Griff in die Reserve. Mehrkosten immer zuerst schriftlich offerieren lassen.
Keller, Wände und Decken
Geschoss um Geschoss wächst das Haus in die Höhe, gemauert, betoniert oder als Holzbau.
- Warum
- Der Rohbau bestimmt Statik, Schallschutz und alle späteren Masse.
- Wer
- Baumeister oder Holzbauer, mit Bauleitung und Ingenieurbüro.
- Was du brauchst
- Ausführungspläne, die du vor Baubeginn freigegeben hast.
Stolpersteine
Jetzt noch Grundrisse ändern. Was auf Papier wenig kostet, kostet am Bau ein Vielfaches.
Regelmässig auf die Baustelle gehen
Du besuchst die Baustelle in festen Abständen, am besten zusammen mit der Bauleitung, und nimmst an den Bausitzungen teil.
- Warum
- Wer regelmässig hinschaut, bemerkt Abweichungen früh und kann Fragen sofort klären.
- Wer
- Du und die Bauleitung.
- Was du brauchst
- Feste Termine, gutes Schuhwerk und einen Helm. Die Baustelle betrittst du nur in Absprache.
Stolpersteine
Handwerkern direkt Anweisungen geben. Änderungen laufen immer über die Bauleitung und werden schriftlich festgehalten.
Akontorechnungen prüfen und zahlen
Die Unternehmen stellen nach Baufortschritt Akontorechnungen. Die Bauleitung prüft und visiert sie, du gibst die Zahlung frei.
- Warum
- Du zahlst nur, was geleistet ist. So bleibt immer ein Druckmittel, falls etwas nicht stimmt.
- Wer
- Bauleitung prüft, du zahlst über das Baukonto.
- Was du brauchst
- Die visierte Rechnung und den Stand des Vertrags in der Baukasse.
Stolpersteine
Mehr zahlen, als gebaut ist. Achte auf den vereinbarten Rückbehalt und auf Zahlungsfristen mit Skonto.
Dach und Hülle dicht
Dachstuhl, Dämmung und Eindeckung werden erstellt, Spengler dichten die Anschlüsse ab. Das Haus ist nun vor Regen geschützt.
- Warum
- Erst wenn das Gebäude dicht ist, kann der Innenausbau beginnen.
- Wer
- Zimmermann, Dachdecker und Spengler.
- Was du brauchst
- Trockenes Wetter und ein Gerüst.
Stolpersteine
Bei einer Photovoltaikanlage die Abstimmung zwischen Dachdecker, Elektriker und Solarfirma vergessen.
Aufrichte feiern
Steht der Dachstuhl, lädt die Bauherrschaft alle Beteiligten zum Aufrichtefest ein.
- Warum
- Es ist der traditionelle Dank an die Handwerker und ein guter Moment, alle einmal zusammen zu sehen.
- Wer
- Du lädst ein und bezahlst. Die Bauleitung hilft bei der Liste der Gäste.
- Was du brauchst
- Ein Datum, Essen und Getränke. Die Kosten gehören zu den Baunebenkosten.
Stolpersteine
Die Nachbarn nicht einladen. Sie haben den Lärm ertragen.
Ziel der Phase: Aufrichte.
Phase 9 von 12
Ausbau
Fenster, Haustechnik, Böden, Küche, Bäder und Oberflächen machen aus dem Rohbau ein Zuhause.
Fenster und Rohinstallationen
Die Fenster werden eingebaut. Elektriker, Sanitär, Heizung und Lüftung verlegen ihre Leitungen in Wänden und Böden.
- Warum
- Was jetzt in der Wand verschwindet, lässt sich später nur mit grossem Aufwand ändern.
- Wer
- Fensterbau, Elektro, Sanitär und Heizung, koordiniert von der Bauleitung.
- Was du brauchst
- Deine endgültigen Entscheide zu Steckdosen, Lichtschaltern, Anschlüssen für Küche und Bad.
Stolpersteine
Die Rohinstallation nicht selbst ansehen. Geh vor dem Verputzen durch jeden Raum und fotografiere die Leitungen.
Unterlagsboden und Gipser
Der Unterlagsboden mit der Bodenheizung wird eingebracht, Wände und Decken werden verputzt.
- Warum
- Beides bringt viel Feuchtigkeit ins Haus. Sie muss austrocknen, bevor Böden verlegt werden.
- Wer
- Unterlagsboden und Gipser.
- Was du brauchst
- Geduld. Die Trocknungszeit dauert mehrere Wochen und lässt sich kaum abkürzen.
Stolpersteine
Auf Druck des Termins zu früh Parkett verlegen. Feuchteschäden zeigen sich erst später. Verlange eine Feuchtemessung.
Küche, Bäder, Böden und Malerarbeiten
Plättli und Bodenbeläge werden verlegt, Küche und Sanitärapparate montiert, Türen und Einbauschränke eingebaut, gemalt wird meist zuletzt.
- Warum
- In dieser Phase arbeiten viele Gewerke auf engem Raum. Die Reihenfolge entscheidet über Qualität und Termine.
- Wer
- Plattenleger, Bodenleger, Küchenbauer, Sanitär, Schreiner und Maler, koordiniert von der Bauleitung.
- Was du brauchst
- Die bestätigte Bemusterung und gelieferte Materialien.
Stolpersteine
Fertige Flächen nicht schützen. Abdeckungen auf Böden und Küche ersparen Diskussionen über Kratzer.
Änderungen als Nachtrag regeln
Jede Änderung oder Zusatzarbeit wird als Nachtrag offeriert und von dir schriftlich freigegeben, bevor sie ausgeführt wird.
- Warum
- Nachträge sind der häufigste Grund, warum ein Bau teurer wird als geplant.
- Wer
- Du entscheidest. Die Bauleitung holt die Nachtragsofferte ein und prüft den Preis.
- Was du brauchst
- Eine schriftliche Offerte mit Preis und Auswirkung auf den Termin.
Stolpersteine
Auf der Baustelle mündlich zustimmen. Für Regiearbeiten braucht es Rapporte, die täglich unterschrieben werden.
Ziel der Phase: Innenausbau fertig.
Phase 10 von 12
Umgebung
Garten, Zufahrt und Plätze werden angelegt, meist gegen Ende des Ausbaus.
Umgebungsarbeiten ausführen
Der Gartenbauer formt das Terrain, baut Wege, Zufahrt, Sitzplatz und Parkplätze und pflanzt an.
- Warum
- Die Umgebung gehört zur Baubewilligung. Die Gemeinde prüft bei der Abnahme, ob sie den Plänen entspricht.
- Wer
- Gartenbauer, koordiniert von der Bauleitung.
- Was du brauchst
- Den bewilligten Umgebungsplan und ein abgebautes Gerüst.
Stolpersteine
Die Umgebung als Sparposten behandeln, wenn die Reserve aufgebraucht ist. Was in den Auflagen steht, muss gebaut werden.
Ziel der Phase: Aussenanlagen fertig.
Abnahme
Phase 11 von 12
Abnahme und Übergabe
Die Arbeiten werden geprüft, Mängel festgehalten und das Haus übergeben.
Vorbegehung machen
Vor der formellen Abnahme gehst du mit der Bauleitung durch das Haus und notierst alles, was noch nicht fertig oder nicht in Ordnung ist.
- Warum
- So bleibt den Unternehmen Zeit, Offensichtliches vor der Abnahme zu beheben.
- Wer
- Du und die Bauleitung.
- Was du brauchst
- Zeit, gutes Licht und einen Plan jedes Geschosses für Notizen.
Stolpersteine
Nur die Oberflächen ansehen. Prüfe auch, ob Fenster, Türen, Storen, Steckdosen und Wasserhähne funktionieren.
Bauabnahme mit Protokoll
Du nimmst das Werk gemeinsam mit Bauleitung und Unternehmen ab. Mängel kommen in ein Protokoll, mit einer Frist für die Behebung. Alle unterschreiben.
- Warum
- Mit der Abnahme geht das Werk an dich über, und die Rüge- und Garantiefristen beginnen zu laufen.
- Wer
- Du, die Bauleitung und die Unternehmen. Bei Einzelvergabe wird meist pro Gewerk abgenommen.
- Was du brauchst
- Die Liste aus der Vorbegehung, die Werkverträge und ein Abnahmeprotokoll.
Stolpersteine
Ein Protokoll unterschreiben, in dem erkannte Mängel fehlen. Was offensichtlich ist und nicht im Protokoll steht, gilt als genehmigt.
Abnahme durch die Gemeinde
Die Gemeinde kontrolliert, ob nach Bewilligung und Auflagen gebaut wurde. Je nach Ort prüfen auch Feuerpolizei und weitere Stellen.
- Warum
- Manche Gemeinden verlangen diese Schlusskontrolle, bevor das Haus bezogen werden darf.
- Wer
- Die Bauleitung meldet die Fertigstellung, die Gemeinde kommt vorbei.
- Was du brauchst
- Die Baubewilligung mit den Auflagen und die verlangten Nachweise.
Stolpersteine
Einziehen, obwohl die Gemeinde eine Bezugsbewilligung verlangt und sie noch fehlt.
Schlüsselübergabe und Einzug
Du erhältst alle Schlüssel, die Zählerstände werden abgelesen, und du wirst in Heizung, Lüftung und weitere Anlagen eingeführt.
- Warum
- Ab jetzt ist es dein Haus, mit allen Rechten und Pflichten.
- Wer
- Du und die Bauleitung oder der Unternehmer.
- Was du brauchst
- Ein Übergabeprotokoll mit Schlüsselzahl und Zählerständen.
Stolpersteine
Die Gebäudeversicherung nicht über die Fertigstellung informieren.
Ziel der Phase: Haus übernommen.
Phase 12 von 12
Abschluss und Garantie
Mängel werden behoben, die Schlussabrechnung gemacht und der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt. Danach laufen die Garantiefristen.
Mängel beheben lassen
Die Unternehmen beheben die Mängel aus den Abnahmeprotokollen innerhalb der vereinbarten Frist. Du kontrollierst und bestätigst.
- Warum
- Solange ein Mangel offen ist, darfst du einen angemessenen Teil der Zahlung zurückbehalten.
- Wer
- Die Unternehmen beheben, die Bauleitung kontrolliert, du bestätigst.
- Was du brauchst
- Die Abnahmeprotokolle mit Fristen.
Stolpersteine
Neue Mängel nur mündlich melden. Eine Mängelrüge erfolgt schriftlich und sofort, nachdem du den Mangel entdeckt hast.
Schlussrechnungen prüfen
Jedes Unternehmen stellt eine Schlussrechnung. Die Bauleitung prüft sie gegen Vertrag, Nachträge und bereits bezahlte Akontorechnungen.
- Warum
- Mit der Schlussrechnung wird der Vertrag finanziell abgeschlossen. Fehler lassen sich danach nur schwer korrigieren.
- Wer
- Die Bauleitung prüft, du gibst frei.
- Was du brauchst
- Verträge, freigegebene Nachträge und die Liste der Zahlungen in der Baukasse.
Stolpersteine
Die Garantie vergessen. Üblich ist ein Rückbehalt oder eine Garantie einer Bank oder Versicherung für die Dauer der Rügefrist.
Bauabrechnung abschliessen
Die Bauabrechnung stellt alle Kosten nach BKP dem Kostenvoranschlag gegenüber.
- Warum
- Sie zeigt, was der Bau wirklich gekostet hat. Bank, Steuerbehörde und Gebäudeversicherung fragen danach.
- Wer
- Architekturbüro oder Bauleitung, bei GU oder TU der Unternehmer. Du prüfst sie mit der Baukasse.
- Was du brauchst
- Alle bezahlten Rechnungen.
Stolpersteine
Belege wegwerfen. Bewahre Rechnungen und Abrechnung dauerhaft auf, sie zählen später bei der Grundstückgewinnsteuer.
Baukredit in Hypothek umwandeln
Ist der Bau abgerechnet, wandelt die Bank den Baukredit in eine oder mehrere Hypotheken um.
- Warum
- Erst jetzt legst du Laufzeiten und Zinsmodell fest. Bis dahin zahlst du den meist höheren Baukreditzins.
- Wer
- Du und die Bank.
- Was du brauchst
- Die Bauabrechnung und den Nachweis, dass der Bau fertig ist.
Stolpersteine
Die Umwandlung hinauszögern oder alles auf eine einzige Laufzeit setzen.
Gebäude definitiv versichern
Die Gebäudeversicherung schätzt das fertige Haus und legt den Versicherungswert fest.
- Warum
- Aus der Bauzeitversicherung wird die definitive Versicherung. Auch Hausrat und Haftpflicht müssen zum neuen Zuhause passen.
- Wer
- Die Gebäudeversicherung des Kantons oder dein privater Versicherer, je nach Kanton.
- Was du brauchst
- Die Bauabrechnung und einen Termin für die Schätzung.
Stolpersteine
Die Bauwesenversicherung weiterlaufen lassen, obwohl der Bau abgeschlossen ist.
Unterlagen zum Haus ablegen
Du sammelst alles, was du für Betrieb und Unterhalt brauchst: aktuelle Pläne, Garantiescheine, Bedienungsanleitungen und Kontakte der Unternehmen.
- Warum
- In fünf Jahren weiss niemand mehr auswendig, wo welche Leitung liegt und wer sie verlegt hat.
- Wer
- Architekturbüro oder Bauleitung liefern die Unterlagen, du legst sie ab.
- Was du brauchst
- Die nachgeführten Pläne des fertigen Baus, sogenannte Revisionspläne.
Stolpersteine
Sich mit den Plänen des Baugesuchs begnügen. Gebaut wurde nach den Ausführungsplänen, und die weichen ab.
Garantiefristen überwachen
Unter SIA 118 kannst du während zwei Jahren ab der Abnahme Mängel jederzeit rügen. Für verdeckte Mängel haftet der Unternehmer bis fünf Jahre nach der Abnahme.
- Warum
- Nach Ablauf der zwei Jahre wird es deutlich schwieriger, Mängel durchzusetzen.
- Wer
- Du. Die Bauleitung organisiert üblicherweise eine gemeinsame Begehung vor Ablauf der zwei Jahre.
- Was du brauchst
- Das Abnahmedatum jedes Vertrags.
Stolpersteine
Die Zweijahresfrist verstreichen lassen, ohne das Haus noch einmal systematisch durchzugehen.
Ziel der Phase: Projekt abgeschlossen, Garantiefristen im Blick.