Ablauf eines Umbaus
Ein Umbau oder eine Sanierung, vom Haus, wie es ist, bis zum Ende der Garantie. Ob es eine Bewilligung braucht und welche, entscheidet die Gemeinde; was dein Kanton eigens regelt, steht auf seiner Seite.
Die Phasen in der Zeit
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Planung
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Bewilligung
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Freigabe
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Bau
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Abnahme
Planung
Phase 1 von 10
Idee und Bedarf
Du klärst, was am Haus gemacht werden soll, in welchem Zustand es ist und was es ungefähr kosten darf.
Ziele und Umfang klären
Du hältst fest, was der Umbau erreichen soll: mehr Platz, eine neue Küche, ein neues Bad, weniger Energieverbrauch oder eine ganze Sanierung.
- Warum
- Ein klarer Umfang schützt vor dem bekannten Effekt, dass ein Umbau unterwegs immer grösser wird.
- Wer
- Du und alle, die mitentscheiden.
- Was du brauchst
- Eine Liste der Räume und Bauteile, die betroffen sind, getrennt nach Muss und Wunsch.
Stolpersteine
Nur an das Sichtbare denken. Leitungen, Elektroinstallation und Heizung haben ein Alter, und der Umbau ist die Gelegenheit, sie mitzunehmen.
Bestand aufnehmen
Du trägst zusammen, was über das Haus bekannt ist: Pläne, Baujahr, frühere Umbauten und das Alter von Dach, Fenstern, Heizung, Leitungen und Elektroinstallation.
- Warum
- Was man vor dem Umbau weiss, überrascht nicht mehr mitten im Umbau.
- Wer
- Du. Für eine fundierte Beurteilung lohnt sich eine Begehung mit einem Architekturbüro oder einer Bauberatung. Bei alten Häusern öffnet ein Holzbauer oder Baumeister an einzelnen Stellen Boden, Decke oder Dach (Sondierung): erst dann zeigt sich, in welchem Zustand Balken und Schichten sind.
- Was du brauchst
- Bestehende Pläne, zum Beispiel aus dem Archiv der Gemeinde, sowie Fotos und Masse der betroffenen Räume.
Stolpersteine
Sich auf alte Pläne verlassen. Leitungen und Wände liegen oft anders als gezeichnet.
Budgetrahmen festlegen
Du legst eine Obergrenze für den ganzen Umbau fest, mit Honoraren, Gebühren und einer Reserve.
- Warum
- Der Budgetrahmen entscheidet, was vom Wunsch zum Muss wird und was wartet.
- Wer
- Du.
- Was du brauchst
- Eine Übersicht über deine Eigenmittel und eine erste Vorstellung, ob du die Hypothek erhöhen willst.
Stolpersteine
Bei einem Altbau zu knapp rechnen. Hinter Wänden und unter Böden wartet fast immer etwas, darum sind 15% Reserve bei einem Umbau vernünftig.
Bei der Gemeinde nachfragen
Du fragst das Bauamt, ob dein Vorhaben ein Baugesuch braucht, ob eine Meldung genügt oder ob es bewilligungsfrei ist.
- Warum
- Davon hängt ab, ob dein Umbau in Wochen oder in Monaten starten kann. Die Regeln unterscheiden sich von Kanton zu Kanton.
- Wer
- Du oder das Architekturbüro. Zuständig ist das Bauamt der Gemeinde.
- Was du brauchst
- Eine kurze Beschreibung: was ändert sich an Fassade, Dach, Tragwerk, Nutzung oder Heizung.
Stolpersteine
Annehmen, dass Arbeiten im Innern nie bewilligt werden müssen. Eingriffe in tragende Wände, Nutzungsänderungen oder ein Heizungsersatz können eine Bewilligung oder Meldung verlangen.
Ziel der Phase: Umfang und Budgetrahmen stehen.
Phase 2 von 10
Planung und Kosten
Aus der Idee wird ein Projekt mit Plänen, einer Kostenschätzung und einer gesicherten Finanzierung.
Entscheiden, wer plant
Du entscheidest, wer deinen Umbau plant: ein Architekturbüro, ein Generalunternehmer, der plant und baut, oder du selbst, direkt mit den Handwerkern. Davon hängt ab, was du in den nächsten Schritten selbst machst und was jemand für dich macht.
- Warum
- Sobald mehrere Gewerke ineinandergreifen, muss jemand planen und koordinieren. Wenn es niemand sonst tut, bist du das.
- Wer
- Du. Ein Architekturbüro vergleichst du an Umbauten, die es schon gemacht hat, am Gespräch vor Ort und an einer Honorarofferte, die seine Leistungen nach den Phasen der SIA 102 aufzählt. Planst du selbst, brauchst du trotzdem Fachleute: ein Ingenieurbüro bei Eingriffen ins Tragwerk, und in manchen Kantonen muss eine eingetragene Fachperson das Baugesuch unterzeichnen. Das Bauamt sagt dir, ob das bei dir gilt.
- Was du brauchst
- Eine ehrliche Einschätzung, wie viel Zeit und Erfahrung du mitbringst, und zwei oder drei Gespräche, bevor du dich festlegst.
Stolpersteine
Die Koordination unterschätzen. Ein Bad allein beschäftigt Sanitär, Elektriker, Gipser, Plattenleger und Maler in einer festen Reihenfolge. Und ein Büro nur nach dem Honorar wählen: Was nicht als Leistung in der Offerte steht, kostet später extra.
Umbauprojekt ausarbeiten
Das Vorhaben wird in Plänen und einem Baubeschrieb so genau festgehalten, dass daraus ein Baugesuch und eine Kostenschätzung entstehen. Wo Varianten möglich sind, werden sie nebeneinandergestellt.
- Warum
- Was jetzt entschieden wird, bestimmt Bewilligung, Kosten und Termine. Änderungen auf dem Papier kosten wenig, auf der Baustelle viel.
- Wer
- Architekturbüro oder du selbst. Wird eine tragende Wand verändert, rechnet das Ingenieurbüro.
- Was du brauchst
- Bestandespläne, deine Ziele und deine Entscheide zu Materialien und Standard.
Stolpersteine
Tragende Wände nach Gefühl beurteilen. Das klärt nur eine Fachperson.
Eingriffe ins Tragwerk berechnen lassen
Greift der Umbau in tragende Wände, Stützen, Decken oder das Dach ein, berechnet eine Bauingenieurin oder ein Bauingenieur, ob das Gebäude danach trägt und welche Verstärkung es braucht. Bei einer Aufstockung, einem Anbau oder einer schwereren Nutzung, etwa einem Dachausbau, gehört die Erdbebensicherheit dazu.
- Warum
- Die Behörde prüft die Statik in der Regel nicht. Verantwortlich bleiben Bauherrschaft und Planende. Eine Wand ohne Berechnung zu entfernen, zeigt sich später als Riss oder erst im Schadenfall.
- Wer
- Eine Bauingenieurin oder ein Bauingenieur, beigezogen vom Architekturbüro. Ob ein Eingriff relevant ist, entscheidet im Zweifel die Fachperson.
- Was du brauchst
- Pläne des Bestands, die geplanten Eingriffe und, falls vorhanden, alte Statikunterlagen.
Stolpersteine
Eine tragende Wand erst auf der Baustelle als solche erkennen. Dann ruht die Arbeit, bis die Verstärkung berechnet und geliefert ist.
Heizung und Energie mitdenken
Du prüfst, ob mit dem Umbau auch Heizung, Dämmung oder Fenster erneuert werden sollen und welche Fördergelder es dafür gibt.
- Warum
- Die kantonalen Energievorschriften schränken den Ersatz von Öl- und Gasheizungen ein. Und manche Massnahmen sind zusammen deutlich günstiger als einzeln.
- Wer
- Eine Energieberatung oder die Heizungsplanung. Die kantonale Energiefachstelle gibt Auskunft. Ein GEAK Plus zeigt Varianten mit Kosten. Wird gedämmt oder ein Raum neu beheizt, gehört zum Baugesuch in der Regel ein Energienachweis. Ihn erstellt ein Büro für Bauphysik oder Energieplanung, gegen ein eigenes Honorar.
- Was du brauchst
- Alter und Art der Heizung, Energieverbrauch der letzten Jahre.
Stolpersteine
Fördergelder zu spät beantragen. Das Gesuch muss in der Regel eingereicht sein, bevor die Arbeiten beginnen.
Eigenleistungen festlegen
Du entscheidest, welche Arbeiten du selbst machst, zum Beispiel Abbruch, Entsorgung, Malen oder Reinigung. Im Raumbuch markierst du sie später als «selbst».
- Warum
- Eigenleistung spart Geld, verschiebt aber Verantwortung zu dir: für Termine, für die Qualität und für die Schnittstellen zu den Handwerkern.
- Wer
- Du. Sprich die Grenzen mit jedem Handwerker ab.
- Was du brauchst
- Eine realistische Schätzung deiner Zeit und deines Könnens.
Stolpersteine
Zu viel übernehmen. Wer mit seiner Eigenleistung in Verzug gerät, hält alle folgenden Gewerke auf. Für deine Arbeit gibt es keine Garantie des Handwerkers, und die Bank rechnet Eigenleistung nur teilweise als Eigenmittel an. Kläre auch deinen Unfallschutz und den deiner Helfer.
Kosten schätzen und Budget festlegen
Aus Plänen und Baubeschrieb entsteht eine Kostenschätzung nach BKP, bei grösseren Umbauten ein Kostenvoranschlag.
- Warum
- Jetzt zeigt sich, ob Umfang und Budget zusammenpassen. Streichen ist auf dem Papier am günstigsten.
- Wer
- Architekturbüro oder Bauleitung. Ohne Planer helfen Richtofferten der wichtigsten Handwerker.
- Was du brauchst
- Die Pläne und den Baubeschrieb.
Stolpersteine
Honorare, Gebühren, Entsorgung, Baureinigung und Mehrwertsteuer vergessen. Und die Reserve antasten, bevor der erste Hammerschlag fällt.
Finanzierung klären
Du klärst mit der Bank, ob du den Umbau aus Eigenmitteln zahlst, die Hypothek erhöhst oder einen Baukredit brauchst.
- Warum
- Die Bank prüft Tragbarkeit und Belehnung neu und will dafür Pläne und eine Kostenaufstellung sehen.
- Wer
- Du und die Bank.
- Was du brauchst
- Kostenschätzung oder Kostenvoranschlag, Pläne und aktuelle Einkommensnachweise.
Stolpersteine
Annehmen, dass jeder investierte Franken den Wert des Hauses um einen Franken erhöht. Die Bank rechnet oft nur einen Teil als Mehrwert an.
Wohnen während des Umbaus planen
Du entscheidest, ob ihr während der Arbeiten im Haus bleibt oder auszieht, und was es dafür braucht.
- Warum
- Staub, Lärm und Tage ohne Wasser, Küche oder Heizung belasten mehr, als man sich vorstellt.
- Wer
- Du und deine Familie, zusammen mit der Bauleitung.
- Was du brauchst
- Den groben Terminplan: wann fällt was aus und wie lange.
Stolpersteine
Die Kosten für eine Übergangslösung nicht budgetieren, etwa eine Ersatzwohnung, eine provisorische Küche oder ein Möbellager.
Ziel der Phase: Projekt und Budget freigegeben, Finanzierung geklärt.
Bewilligung
Phase 3 von 10
Bewilligung
Je nach Vorhaben braucht es ein ordentliches Baugesuch, ein vereinfachtes Verfahren, eine Meldung oder nichts.
Verfahren festlegen
Anhand der Auskunft der Gemeinde steht fest, welches Verfahren gilt: ordentliches Baugesuch mit Publikation, vereinfachtes Verfahren ohne Publikation, Meldeverfahren oder bewilligungsfrei.
- Warum
- Ein ordentliches Verfahren dauert meist drei bis sechs Monate, ein vereinfachtes etwa ein bis drei, eine Meldung oft nur wenige Wochen.
- Wer
- Die Gemeinde entscheidet. Das Architekturbüro weiss, welche Unterlagen es braucht.
- Was du brauchst
- Die schriftliche Auskunft des Bauamts.
Stolpersteine
Ohne Bewilligung bauen, weil es «nur innen» ist. Die Gemeinde kann den Bau stoppen und den Rückbau verlangen.
Baugesuch oder Meldung einreichen
Die Unterlagen werden zusammengestellt und bei der Gemeinde eingereicht. Du unterschreibst als Bauherrschaft.
- Warum
- Erst mit vollständigen Unterlagen beginnt die Frist der Behörde zu laufen.
- Wer
- Architekturbüro oder du selbst.
- Was du brauchst
- Pläne mit dem alten und neuen Zustand, Formulare der Gemeinde und je nach Vorhaben Energie- und weitere Nachweise.
Stolpersteine
Ein unvollständiges Gesuch einreichen. Jede Nachforderung kostet Wochen. Und den Kostenvorschuss übersehen: Manche Gemeinden verlangen ihn mit dem Gesuch, für die Bewilligungsgebühr und, wo Anschlüsse ändern, für die Anschlussgebühren. Er ist fällig, bevor gebaut wird.
Vollständigkeit prüfen lassen
Das Bauamt prüft zuerst, ob alle Unterlagen da sind. Fehlt etwas, fordert es sie nach. Erst danach wird das Gesuch publiziert oder inhaltlich geprüft.
- Warum
- Jede Nachforderung hält das Verfahren an. In manchen Kantonen hat das Bauamt für diese Prüfung eine feste Frist, in Zürich drei Wochen.
- Wer
- Das Bauamt der Gemeinde. Nachforderungen beantwortet meist das Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Die Eingangsbestätigung der Gemeinde und, falls verlangt, die nachgeforderten Unterlagen.
Stolpersteine
Nachforderungen liegen lassen. Die Frist der Behörde läuft erst weiter, wenn alles da ist.
Publikation und Auflagefrist abwarten
Das Gesuch wird publiziert und liegt bei der Gemeinde öffentlich auf, je nach Kanton 14 bis 30 Tage. Betroffene können in dieser Zeit Einsprache erheben. In einigen Kantonen, etwa Zürich, verlangen sie stattdessen den Entscheid und können ihn danach anfechten.
- Warum
- Erst nach Ablauf der Frist ist klar, ob jemand Einwände hat.
- Wer
- Die Gemeinde. Die Nachbarn erfahren es besser vorher von dir als aus dem Amtsblatt.
- Was du brauchst
- Das Datum der Publikation und das Ende der Frist.
Stolpersteine
Handwerker fest auf einen Termin buchen, bevor die Bewilligung da ist.
Prüfung durch Gemeinde und Fachstellen
Die Gemeinde prüft, ob das Vorhaben den Vorschriften entspricht, und holt Stellungnahmen ein, etwa zu Kanalisation und Regenwasser, Brandschutz, Energie oder Parkplätzen. Liegt das Grundstück an einer Kantonsstrasse, an einem Gewässer, am Wald oder in einer Grundwasserschutzzone, prüft auch der Kanton. Das läuft neben der Auflagefrist her.
- Warum
- Aus den Stellungnahmen werden die Auflagen der Bewilligung. Rückfragen und verlangte Änderungen verlängern das Verfahren.
- Wer
- Das Bauamt und die Fachstellen von Gemeinde und Kanton. Rückfragen beantwortet meist das Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Erreichbarkeit für Rückfragen und die Einschätzung des Architekturbüros zu verlangten Änderungen.
Stolpersteine
Eine verlangte Projektänderung unterschätzen. Ändert sich das Projekt wesentlich, wird das Gesuch unter Umständen neu publiziert.
Einsprachen behandeln
Geht eine Einsprache ein, nimmt die Bauherrschaft Stellung. Oft lädt die Gemeinde zu einem Gespräch ein. Eine Einigung oder eine kleine Projektanpassung führt häufig zum Rückzug.
- Warum
- Eine Einsprache kann das Verfahren um Monate verlängern, bei einem Weiterzug um mehr.
- Wer
- Architekturbüro und du. Bei rechtlichen Fragen eine Baujuristin oder ein Baujurist.
- Was du brauchst
- Der Wortlaut der Einsprache und die Einschätzung des Architekturbüros.
Stolpersteine
Aus Ärger nicht mehr mit den Nachbarn reden. Eine Einigung ist fast immer schneller als ein Entscheid.
Bewilligung und Auflagen prüfen
Die Gemeinde erteilt die Bewilligung, meist mit Auflagen, und stellt ihre Gebühren in Rechnung. Der Entscheid wird nicht publiziert, sondern dir und allen zugestellt, die Einsprache erhoben oder ihn verlangt haben. Du gehst die Auflagen einzeln durch.
- Warum
- Auflagen sind verbindlich und können Kosten auslösen, zum Beispiel zu Brandschutz, Energie oder Kanalisation.
- Wer
- Du und das Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Die Bewilligung im Wortlaut.
Stolpersteine
Eine Auflage, die nicht tragbar ist, erst nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bemerken. Dann gilt sie.
Rechtskraft abwarten
Gegen den Entscheid kann während der Rechtsmittelfrist, meist 30 Tage, Rekurs oder Beschwerde erhoben werden: von Einsprechenden, aber auch von dir. Geht nichts ein, ist die Bewilligung rechtskräftig.
- Warum
- Erst mit einer rechtskräftigen Bewilligung darfst du bauen. Ein Rekurs kann das Projekt um ein bis zwei Jahre verzögern.
- Wer
- Die Gemeinde bestätigt die Rechtskraft. Über einen Rekurs entscheidet je nach Kanton ein Gericht oder eine Stelle des Kantons.
- Was du brauchst
- Das Datum, an dem dir der Entscheid zugestellt wurde.
Stolpersteine
Vor der Rechtskraft mit den Arbeiten beginnen. Auch danach braucht es je nach Gemeinde noch die Baufreigabe.
Ziel der Phase: Bewilligung liegt vor oder ist nicht nötig.
Freigabe
Phase 4 von 10
Pläne und Raumbuch
Was genau gebaut wird, Raum für Raum: das Raumbuch und die Materialien. Darauf offerieren die Handwerker.
Klären, welche Pläne es für die Ausführung braucht
Die Pläne für das Baugesuch zeigen, was entsteht, aber nicht, wie es gebaut wird. Die Handwerker brauchen Masse, Materialien und Anschlüsse. Bei einem kleinen Umbau reicht oft das Raumbuch mit Skizzen und Fotos. Wird in Wände, Leitungen oder das Tragwerk eingegriffen, braucht es Ausführungspläne.
- Warum
- Ohne genaue Angaben offeriert jede Firma etwas anderes, und auf der Baustelle wird improvisiert.
- Wer
- Du, mit einem Architekturbüro oder einer Bauzeichnerin oder einem Bauzeichner für die Pläne.
- Was du brauchst
- Die Pläne des Baugesuchs und das Raumbuch.
Stolpersteine
Die Ausführungspläne erst zeichnen lassen, wenn schon gebaut wird. Dann warten die Handwerker.
Raumbuch anlegen
Du listest Raum für Raum auf, was gemacht wird, und ordnest jede Arbeit einem Gewerk zu: Sanitär, Elektro, Gipser, Maler oder du selbst. Daraus entsteht für jedes Gewerk die Liste, auf die es offeriert, und für jeden Raum die Reihenfolge der Arbeiten.
- Warum
- Mit dem Raumbuch weisst du vor dem Baubeginn, was jedes Gewerk kosten darf und wer wann in welchem Raum arbeitet. Die Offerten werden vergleichbar, und nichts geht zwischen zwei Gewerken vergessen.
- Wer
- Du oder das Architekturbüro. Mit einem Generalunternehmer wird es zu deinem Baubeschrieb: Was nicht darin steht, ist nicht im Preis.
- Was du brauchst
- Die Pläne aus der Planung, die Auflagen der Bewilligung sowie Masse und Fotos der Räume.
Stolpersteine
Schnittstellen offenlassen: Wer spitzt die Schlitze für die Leitungen, wer schliesst sie, wer entsorgt den Schutt? Und offene Fragen verstecken. Markiere sie als offen, dann werden sie vor der Offerte geklärt und nicht auf der Baustelle.
Materialien und Apparate auswählen
Du wählst Küche, Sanitärapparate, Plättli, Bodenbeläge, Türen und Farben.
- Warum
- Die Auswahl muss stehen, bevor bestellt wird. Lieferfristen von mehreren Wochen sind normal. Küche und Fenster werden oft mit einer Anzahlung bestellt, Monate vor der Montage.
- Wer
- Du, begleitet von Architekturbüro oder Handwerker.
- Was du brauchst
- Die Budgetbeträge aus den Offerten.
Stolpersteine
In der Ausstellung über dem Budgetbetrag auswählen und den Aufpreis nicht schriftlich bestätigen lassen.
Ziel der Phase: Raumbuch und Materialien stehen.
Phase 5 von 10
Offerten und Vergabe
Wer die Arbeiten macht, und zu welchem Preis. Am Ende steht für jedes Gewerk ein schriftlicher Auftrag.
Passende Firmen finden
Für jedes Gewerk suchst du zwei bis drei Firmen, die solche Arbeiten in deiner Gegend machen. Gute Quellen sind Empfehlungen aus der Nachbarschaft, das Architekturbüro und die Verbände der Gewerke.
- Warum
- Wer nur eine Offerte hat, kann nicht vergleichen. Wer zehn einholt, verliert Zeit, und gute Firmen sagen ab.
- Wer
- Du, oder das Architekturbüro, wenn es die Vergabe macht.
- Was du brauchst
- Das Raumbuch, damit alle auf dieselben Arbeiten offerieren.
Stolpersteine
Nur auf den Preis schauen. Frag nach Referenzen und danach, wann die Firma wirklich anfangen kann.
Offerten einholen
Du fragst pro Gewerk mehrere Unternehmen an und zeigst ihnen die Räume vor Ort.
- Warum
- Bei einem Umbau kann niemand seriös offerieren, ohne die Situation gesehen zu haben.
- Wer
- Du oder das Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Den Beschrieb pro Gewerk, Pläne und Termine für Besichtigungen.
Stolpersteine
Sich mit einer einzigen Offerte begnügen. Drei pro Gewerk sind ein guter Richtwert.
Offerten vergleichen
Du legst die Offerten pro Gewerk nebeneinander: Preis, Umfang, Preisart und Bedingungen.
- Warum
- Die günstigste Offerte ist nicht immer die beste. Was fehlt, kommt später als Nachtrag.
- Wer
- Du, mit Architekturbüro oder Bauleitung.
- Was du brauchst
- Alle Offerten zum selben Beschrieb.
Stolpersteine
Preise mit und ohne Mehrwertsteuer vergleichen. Achte auch auf die Preisart: Pauschal, Einheitspreis oder Regie, und auf Rabatt und Skonto.
Aufträge schriftlich vergeben
Mit jedem gewählten Unternehmen schliesst du einen Werkvertrag ab oder bestätigst den Auftrag schriftlich, üblicherweise mit der Norm SIA 118 als Vertragsbestandteil.
- Warum
- Der Vertrag regelt Preis, Termine, Zahlungen und was bei Mängeln gilt.
- Wer
- Du unterschreibst.
- Was du brauchst
- Die gewählte Offerte, den Beschrieb und die vereinbarten Termine.
Stolpersteine
Per Handschlag vergeben. Halte auch fest, dass Änderungen nur als schriftlicher Nachtrag gelten.
Offerten von Gesamtanbietern einholen
Du holst Angebote von Unternehmen ein, die den ganzen Umbau aus einer Hand ausführen.
- Warum
- Ein einziger Ansprechpartner nimmt dir die Koordination ab. Dafür siehst du weniger genau, was die einzelnen Arbeiten kosten.
- Wer
- Du, allenfalls mit dem Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Pläne, Raumbuch und einen Baubeschrieb.
Stolpersteine
Offerten vergleichen, die nicht dasselbe enthalten. Was im Baubeschrieb fehlt, ist nicht im Preis.
Vertrag mit dem Unternehmer abschliessen
Du schliesst einen Werkvertrag über den ganzen Umbau ab, meist zu einem Pauschalpreis.
- Warum
- Ein Vertrag ersetzt viele. Umso wichtiger ist, was genau darin steht.
- Wer
- Du. Lass den Vertrag von einer unabhängigen Fachperson prüfen.
- Was du brauchst
- Vertragsentwurf, Baubeschrieb, Zahlungsplan und Termine.
Stolpersteine
Zahlungen leisten, die dem Baufortschritt vorauseilen. Bezahlt der Unternehmer seine Subunternehmer nicht, können diese ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dein Grundstück eintragen lassen. Verlange Sicherheiten oder Zahlungsnachweise.
Terminplan und Reihenfolge festlegen
Für jeden Raum steht fest, welches Gewerk wann arbeitet: Abbruch, Leitungen, Bodenaufbau, Gipser, Bodenbelag, Apparate, Malen.
- Warum
- Kommt ein Handwerker zu früh oder zu spät, steht die Baustelle. Und jeder Ausfall verschiebt alle folgenden.
- Wer
- Bauleitung oder Unternehmer. Ohne beide koordinierst du selbst.
- Was du brauchst
- Die Reihenfolge pro Raum aus dem Raumbuch und die zugesagten Termine der Handwerker.
Stolpersteine
Trocknungszeiten, Lieferfristen und Betriebsferien vergessen. Sie bestimmen den Terminplan stärker als die Arbeitszeit. Viele Betriebe schliessen über Weihnachten und Neujahr und im Sommer für zwei bis drei Wochen (Bauferien).
Ziel der Phase: Alle Gewerke vergeben, Terminplan steht.
Phase 6 von 10
Baufreigabe
Bevor gebaut werden darf, sind die Auflagen der Bewilligung erfüllt: je nach Haus Schadstoffe, Kanalisation oder Brandschutz. Dann gibt die Gemeinde den Bau frei.
Fördergesuch vor Baubeginn einreichen
Für Wärmedämmung, Heizungsersatz und andere energetische Massnahmen gibt es Fördergelder von Kanton und Gemeinde. Das Gesuch muss eingereicht sein, bevor die Arbeiten beginnen. Ab 10'000 Franken Förderbeitrag verlangt das Gebäudeprogramm einen GEAK Plus.
- Warum
- Ein Gesuch nach Baubeginn wird nicht mehr berücksichtigt. Als Baubeginn gilt meist der Beginn der geförderten Arbeit, etwa das Anbringen der Dämmung, nicht die Unterschrift unter den Vertrag.
- Wer
- Du, oft zusammen mit dem Architekturbüro oder der Energieberatung. Zuständig ist die Energiefachstelle des Kantons.
- Was du brauchst
- Beschrieb und Offerten der Massnahmen und, je nach Höhe des Beitrags, einen GEAK Plus.
Stolpersteine
Mit den Arbeiten beginnen, bevor das Gesuch eingereicht ist. Dann ist der Anspruch verloren. Die Budgets sind beschränkt und können im Lauf des Jahres ausgeschöpft sein.
Schadstoff-Abklärung machen lassen
Eine Fachperson untersucht die Bauteile, in die eingegriffen wird, auf Asbest, PCB und andere Schadstoffe. Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1990 verlangt die Gemeinde den Bericht, bevor sie den Bau freigibt. Manche Kantone wollen ihn schon mit dem Baugesuch, dann machst du diesen Schritt vor dem Einreichen.
- Warum
- In Gebäuden mit Baujahr vor 1990 muss mit Asbest gerechnet werden, etwa in Plattenklebern, Bodenbelägen, Fensterkitt oder Fassadenplatten. Ohne Abklärung dürfen die Arbeiten nicht beginnen. Nach der Bewilligung bezahlst du sie nur für ein Projekt, das auch gebaut wird.
- Wer
- Eine Fachperson für Schadstoffdiagnostik. Architekturbüro oder Handwerker können jemanden empfehlen.
- Was du brauchst
- Zugang zu allen betroffenen Bauteilen und die Liste der geplanten Eingriffe.
Stolpersteine
Die Abklärung erst kurz vor Baubeginn machen. Dann fehlt die Zeit für die Sanierung, und ihre Kosten fehlen im Budget. Gib sie gleich nach der Bewilligung in Auftrag.
Hausanschluss und Kanalisation prüfen lassen
Viele Gemeinden verlangen bei einem Umbau, dass die privaten Abwasserleitungen bis zur öffentlichen Kanalisation mit der Kamera untersucht und auf Dichtheit geprüft werden. Schadhafte Leitungen werden repariert oder ersetzt, Regen- und Schmutzwasser meist getrennt geführt, sauberes Regenwasser wo möglich versickert.
- Warum
- Rund zwei Drittel der alten Hausanschlüsse sind undicht oder beschädigt. Wo die Gemeinde die Prüfung verlangt, gibt sie den Bau oft erst frei, wenn Zustandsbericht und Sanierungsvorschlag vorliegen. Die Kosten trägt die Eigentümerschaft.
- Wer
- Eine Firma für Kanalfernsehen und eine Fachperson für Liegenschaftsentwässerung. Ob und wann die Prüfung nötig ist, regelt das Abwasserreglement der Gemeinde.
- Was du brauchst
- Den Plan der bestehenden Entwässerung, falls vorhanden, und Zugang zu den Kontrollschächten.
Stolpersteine
Die Leitungen erst prüfen, wenn der Garten neu angelegt ist. Dann wird er für die Reparatur wieder aufgegraben.
Schadstoffe sanieren lassen
Hat die Abklärung Schadstoffe ergeben, entfernt sie eine anerkannte Fachfirma, bevor die anderen Handwerker beginnen.
- Warum
- Asbestfasern gefährden alle, die auf der Baustelle arbeiten oder im Haus wohnen. Die Sanierung ist Pflicht.
- Wer
- Eine anerkannte Sanierungsfirma. Bei kleinen Mengen dürfen instruierte Handwerker bestimmte Arbeiten selbst ausführen.
- Was du brauchst
- Den Schadstoffbericht.
Stolpersteine
Belastete Bauteile in Eigenleistung herausreissen.
Schutzraum oder Ersatzbeitrag klären
Schafft der Umbau neue Wohnfläche, etwa mit einem Dachausbau oder einer zusätzlichen Wohnung, zahlst du seit 2026 einen Ersatzbeitrag für Schutzplätze: zwei Plätze pro drei neue Zimmer, 1'400 Franken pro Platz. Ohne neue Wohnfläche überspringst du diesen Schritt.
- Warum
- Der Beitrag ist meist vor Baubeginn fällig. Manche Gemeinden lassen erst ausheben, wenn über den Schutzraum entschieden ist.
- Wer
- Die Gemeinde oder das kantonale Amt für Zivilschutz entscheidet. Das Architekturbüro reicht das Gesuch mit dem Baugesuch ein.
- Was du brauchst
- Die Anzahl Zimmer laut Plan und den Entscheid der Behörde.
Stolpersteine
Den Ersatzbeitrag nicht ins Budget nehmen. Bei drei neuen Zimmern sind es zwei Schutzplätze, also 2'800 Franken.
Baufreigabe einholen
Sind die Auflagen erfüllt, die vor Baubeginn gelten, gibt die Gemeinde den Bau frei.
- Warum
- Die Bewilligung allein genügt nicht. Wer ohne Baufreigabe beginnt, riskiert einen Baustopp.
- Wer
- Architekturbüro oder Bauleitung, bei einem Generalunternehmer der Unternehmer. Planst du selbst, machst du es selbst.
- Was du brauchst
- Nachweise zu den Auflagen, bei einem Gebäude vor 1990 den Schadstoffbericht, oft auch die Meldung des Baubeginns.
Stolpersteine
Den Baubeginn planen, bevor die Freigabe schriftlich vorliegt.
Ziel der Phase: Baufreigabe erteilt.
Phase 7 von 10
Organisation
Versicherungen, Zahlungen, die Räume und die Nachbarn: damit die Handwerker am ersten Tag loslegen können.
Versicherungen prüfen
Du klärst, ob deine bestehenden Versicherungen den Umbau decken oder ob es eine Bauherrenhaftpflicht und eine Bauwesenversicherung braucht.
- Warum
- Als Bauherrschaft haftest du für Schäden, die durch den Umbau bei Dritten entstehen, auch ohne eigenes Verschulden.
- Wer
- Du, mit deiner Versicherung. Informiere auch die Gebäudeversicherung über den Umbau.
- Was du brauchst
- Die Bausumme, eine kurze Beschreibung der Arbeiten und deine Policen.
Stolpersteine
Annehmen, die Privathaftpflicht decke jeden Umbau. Viele Policen kennen eine Obergrenze bei der Bausumme oder schliessen Eingriffe in das Tragwerk aus.
Zahlungen vorbereiten
Du richtest ein, worüber die Rechnungen bezahlt werden: ein eigenes Konto für den Umbau oder der Baukredit der Bank.
- Warum
- Ein eigenes Konto schafft Übersicht und trennt den Umbau vom Haushalt.
- Wer
- Du und die Bank.
- Was du brauchst
- Die Finanzierungszusage und die Vertragssummen aus der Baukasse.
Stolpersteine
Akontozahlungen leisten, bevor Material geliefert oder gearbeitet wurde, ohne dass dies vereinbart ist.
Räume räumen und schützen
Die betroffenen Räume werden geleert. Böden, Treppen und Durchgänge werden abgedeckt, Staubwände trennen die Baustelle vom Rest.
- Warum
- Baustaub dringt überall hin. Was nicht geschützt ist, wird beschädigt oder verschmutzt.
- Wer
- Du, in Absprache mit den Handwerkern oder der Bauleitung.
- Was du brauchst
- Lagerplatz für Möbel, Abdeckmaterial, einen Platz für die Mulde. Steht sie auf öffentlichem Grund, braucht es eine Bewilligung der Gemeinde.
Stolpersteine
Den Zustand vor Baubeginn nicht fotografieren, auch im Treppenhaus und bei den Nachbarn.
Nachbarn über den Baubeginn informieren
Du teilst mit, wann es losgeht, wie lange es dauert, wann es laut wird und wer bei Problemen erreichbar ist.
- Warum
- Lärm und Staub sind leichter zu ertragen, wenn man weiss, was kommt.
- Wer
- Du. Bei einem Mehrfamilienhaus auch die Verwaltung.
- Was du brauchst
- Baubeginn, grobe Etappen und eine Telefonnummer.
Stolpersteine
Bei einem Mehrfamilienhaus Unterbrüche von Wasser, Strom oder Heizung nicht rechtzeitig ankündigen.
Ziel der Phase: Baubeginn.
Bau
Phase 8 von 10
Ausführung
Abbruch, Leitungen, Ausbau: Die Handwerker arbeiten in der festgelegten Reihenfolge, du behältst Kosten und Termine im Blick.
Abbruch und Rückbau
Alte Küchen, Bäder, Beläge und nicht tragende Wände werden entfernt und entsorgt.
- Warum
- Erst jetzt zeigt sich, was wirklich hinter Wänden und unter Böden liegt.
- Wer
- Baumeister oder Abbruchfirma, oft auch die Bauherrschaft in Eigenleistung.
- Was du brauchst
- Die Freigabe aus der Schadstoff-Abklärung, abgestellte Leitungen und eine Mulde.
Stolpersteine
Überraschungen sind hier der Normalfall: morsche Balken, alte Leitungen, Feuchtigkeit. Lass Mehrkosten immer zuerst schriftlich offerieren.
Leitungen und Rohinstallationen
Sanitär, Heizung und Elektriker verlegen neue Leitungen in Wänden, Böden und Schächten.
- Warum
- Was jetzt in der Wand verschwindet, lässt sich später nur mit grossem Aufwand ändern.
- Wer
- Sanitär, Heizung und Elektro, koordiniert von der Bauleitung.
- Was du brauchst
- Deine endgültigen Entscheide zu Steckdosen, Schaltern und Anschlüssen für Küche und Bad.
Stolpersteine
Die Rohinstallation nicht selbst ansehen. Geh vor dem Schliessen der Wände durch jeden Raum und fotografiere die Leitungen.
Regelmässig auf die Baustelle gehen
Du schaust in festen Abständen vorbei, am besten zusammen mit der Bauleitung oder den Handwerkern.
- Warum
- Wer regelmässig hinschaut, bemerkt Abweichungen früh und kann Fragen sofort klären.
- Wer
- Du.
- Was du brauchst
- Feste Termine und ein offenes Ohr.
Stolpersteine
Auf der Baustelle spontan Zusatzwünsche äussern. Jeder Wunsch ist ein Nachtrag und gehört schriftlich bestätigt.
Rechnungen prüfen und zahlen
Die Handwerker stellen nach Baufortschritt Akontorechnungen. Du prüfst sie gegen den Vertrag, bevor du zahlst.
- Warum
- Du zahlst nur, was geleistet ist. So bleibt ein Druckmittel, falls etwas nicht stimmt.
- Wer
- Du, mit der Bauleitung, wenn du eine hast.
- Was du brauchst
- Die Rechnung und den Stand des Vertrags in der Baukasse.
Stolpersteine
Mehr zahlen, als gebaut ist. Achte auf den vereinbarten Rückbehalt und auf Zahlungsfristen mit Skonto.
Änderungen als Nachtrag regeln
Jede Änderung oder Zusatzarbeit wird als Nachtrag offeriert und von dir schriftlich freigegeben, bevor sie ausgeführt wird.
- Warum
- Nachträge sind der häufigste Grund, warum ein Umbau teurer wird als geplant.
- Wer
- Du entscheidest.
- Was du brauchst
- Eine schriftliche Offerte mit Preis und Auswirkung auf den Termin.
Stolpersteine
Auf der Baustelle mündlich zustimmen. Für Regiearbeiten braucht es Rapporte, die täglich unterschrieben werden.
Gipser, Böden, Küche, Bad und Maler
Wände werden verputzt, Plättli und Bodenbeläge verlegt, Küche und Sanitärapparate montiert, zuletzt wird gemalt und gereinigt.
- Warum
- Jetzt arbeiten viele Gewerke nacheinander im selben Raum. Die Reihenfolge entscheidet über Qualität und Termine.
- Wer
- Gipser, Plattenleger, Bodenleger, Küchenbauer, Sanitär, Schreiner und Maler.
- Was du brauchst
- Die bestätigte Auswahl der Materialien und gelieferte Apparate.
Stolpersteine
Trocknungszeiten abkürzen oder fertige Flächen nicht schützen.
Ziel der Phase: Arbeiten fertig.
Abnahme
Phase 9 von 10
Abnahme und Übergabe
Die Arbeiten werden geprüft, Mängel festgehalten und die Räume wieder in Betrieb genommen.
Vorbegehung machen
Vor der formellen Abnahme gehst du durch alle Räume und notierst, was noch nicht fertig oder nicht in Ordnung ist.
- Warum
- So bleibt den Handwerkern Zeit, Offensichtliches vor der Abnahme zu beheben.
- Wer
- Du, mit der Bauleitung, wenn du eine hast.
- Was du brauchst
- Zeit, gutes Licht und das Raumbuch als Checkliste.
Stolpersteine
Nur die Oberflächen ansehen. Prüfe auch, ob Fenster, Türen, Steckdosen, Wasserhähne und Abläufe funktionieren.
Abnahme mit Protokoll
Du nimmst die Arbeiten pro Gewerk gemeinsam mit dem Handwerker ab. Mängel kommen in ein Protokoll, mit einer Frist für die Behebung. Beide unterschreiben.
- Warum
- Mit der Abnahme geht das Werk an dich über, und die Rüge- und Garantiefristen beginnen zu laufen.
- Wer
- Du und jeder Handwerker, begleitet von der Bauleitung.
- Was du brauchst
- Die Liste aus der Vorbegehung, die Werkverträge und ein Abnahmeprotokoll.
Stolpersteine
Ein Protokoll unterschreiben, in dem erkannte Mängel fehlen. Was offensichtlich ist und nicht im Protokoll steht, gilt als genehmigt.
Abnahme durch die Gemeinde
War eine Bewilligung nötig, kontrolliert die Gemeinde, ob nach Bewilligung und Auflagen gebaut wurde.
- Warum
- Ohne diese Schlusskontrolle gilt das Verfahren nicht als abgeschlossen.
- Wer
- Du oder das Architekturbüro melden die Fertigstellung.
- Was du brauchst
- Die Bewilligung mit den Auflagen und die verlangten Nachweise.
Stolpersteine
Die Meldung vergessen. Elektroinstallationen brauchen zudem einen Sicherheitsnachweis des Installateurs.
Räume wieder in Betrieb nehmen
Du lässt dir neue Geräte und Anlagen erklären, räumst wieder ein und baust die Provisorien ab.
- Warum
- Jetzt beginnt der Alltag mit dem Umbau, und du merkst, ob alles so funktioniert wie gedacht.
- Wer
- Du. Bei einem Mehrfamilienhaus werden die Wohnungen wieder an die Mieterschaft übergeben.
- Was du brauchst
- Bedienungsanleitungen und eine Einführung in Heizung, Lüftung und Geräte.
Stolpersteine
Kleine Mängel, die erst im Alltag auffallen, nicht sofort schriftlich melden.
Ziel der Phase: Arbeiten abgenommen.
Phase 10 von 10
Abschluss und Garantie
Mängel werden behoben, die Abrechnung gemacht und die Unterlagen abgelegt. Danach laufen die Garantiefristen.
Mängel beheben lassen
Die Handwerker beheben die Mängel aus den Abnahmeprotokollen innerhalb der vereinbarten Frist. Du kontrollierst und bestätigst.
- Warum
- Solange ein Mangel offen ist, darfst du einen angemessenen Teil der Zahlung zurückbehalten.
- Wer
- Die Handwerker beheben, du kontrollierst.
- Was du brauchst
- Die Abnahmeprotokolle mit Fristen.
Stolpersteine
Neue Mängel nur mündlich melden. Eine Mängelrüge erfolgt schriftlich und sofort, nachdem du den Mangel entdeckt hast.
Schlussrechnungen prüfen
Jeder Handwerker stellt eine Schlussrechnung. Du prüfst sie gegen Vertrag, Nachträge und bereits bezahlte Akontorechnungen.
- Warum
- Mit der Schlussrechnung wird der Vertrag finanziell abgeschlossen. Fehler lassen sich danach nur schwer korrigieren.
- Wer
- Du, mit der Bauleitung, wenn du eine hast.
- Was du brauchst
- Verträge, freigegebene Nachträge und die Liste der Zahlungen in der Baukasse.
Stolpersteine
Die Garantie vergessen. Üblich ist ein Rückbehalt oder eine Garantie einer Bank oder Versicherung für die Dauer der Rügefrist.
Abrechnung abschliessen und für die Steuern sortieren
Du stellst alle Kosten dem Budget gegenüber und sortierst die Rechnungen nach werterhaltend und wertvermehrend.
- Warum
- Werterhaltende Kosten kannst du in der Regel als Liegenschaftsunterhalt vom Einkommen abziehen. Wertvermehrende zählen später bei der Grundstückgewinnsteuer. Für energetische Massnahmen gelten Sonderregeln.
- Wer
- Du. Die Zuordnung im Einzelfall klärt eine Treuhänderin oder das Steueramt.
- Was du brauchst
- Alle Rechnungen mit Zahlungsnachweis.
Stolpersteine
Belege wegwerfen oder die Aufteilung erst Jahre später versuchen. In der Baukasse kannst du sie bei jeder Rechnung gleich festhalten.
Finanzierung abschliessen
Hast du einen Baukredit bezogen, wandelt ihn die Bank nach der Abrechnung in eine Hypothek um.
- Warum
- Erst jetzt legst du Laufzeit und Zinsmodell für den zusätzlichen Betrag fest.
- Wer
- Du und die Bank.
- Was du brauchst
- Die Abrechnung des Umbaus.
Stolpersteine
Die Umwandlung hinauszögern und länger als nötig den Baukreditzins zahlen.
Gebäudeversicherung anpassen
Du meldest den abgeschlossenen Umbau der Gebäudeversicherung, damit sie den Versicherungswert neu festlegt.
- Warum
- Ist das Haus mehr wert als versichert, bist du im Schadenfall unterversichert.
- Wer
- Die Gebäudeversicherung des Kantons oder dein privater Versicherer, je nach Kanton.
- Was du brauchst
- Die Abrechnung und eine kurze Beschreibung des Umbaus.
Stolpersteine
Die Bauversicherungen weiterlaufen lassen, obwohl der Umbau abgeschlossen ist.
Unterlagen zum Haus ablegen
Du sammelst alles, was du für Betrieb und Unterhalt brauchst: nachgeführte Pläne, Fotos der Leitungen, Garantiescheine, Anleitungen und Kontakte der Handwerker.
- Warum
- In fünf Jahren weiss niemand mehr auswendig, wo welche Leitung liegt und wer sie verlegt hat.
- Wer
- Du.
- Was du brauchst
- Die Unterlagen aller Handwerker.
Stolpersteine
Die Fotos der offenen Wände auf dem Handy vergessen. Lade sie zu den Dokumenten hoch.
Garantiefristen überwachen
Unter SIA 118 kannst du während zwei Jahren ab der Abnahme Mängel jederzeit rügen. Für verdeckte Mängel haftet der Unternehmer bis fünf Jahre nach der Abnahme.
- Warum
- Nach Ablauf der zwei Jahre wird es deutlich schwieriger, Mängel durchzusetzen.
- Wer
- Du.
- Was du brauchst
- Das Abnahmedatum jedes Vertrags.
Stolpersteine
Die Zweijahresfrist verstreichen lassen, ohne die umgebauten Räume noch einmal systematisch durchzugehen.
Ziel der Phase: Umbau abgeschlossen, Garantiefristen im Blick.