Bauen im Kanton Zug
Wer im Kanton Zug baut oder umbaut, braucht meist eine Bewilligung der Gemeinde. Hier steht, welche Verfahren der Kanton kennt, wie die Bewilligung abläuft und was er sonst eigens regelt, so wie Schwupp es im Bauplan erklärt. Verbindlich ist, was deine Gemeinde sagt.
Die Verfahren
Ordentliches Verfahren
Bis zum Entscheid typisch 3 bis 8 MonateSchätzung von Schwupp
Mit Publikation: Das Gesuch liegt öffentlich auf, und Betroffene können sich wehren.
Mehr zu «Ordentliches Verfahren»Vereinfachtes Verfahren
Bis zum Entscheid typisch 2 bis 4 MonateSchätzung von Schwupp
Ohne Publikation, für Vorhaben, die niemanden sonst berühren.
Mehr zu «Vereinfachtes Verfahren»Bauanzeige
Bis zum Entscheid typisch 4 bis 7 WochenSchätzung von Schwupp
Eine Meldung an die Gemeinde statt eines Baugesuchs, für kleine Vorhaben.
Mehr zu «Meldeverfahren»Welches Verfahren gilt
Die Gemeinde entscheidet, welches Verfahren gilt: das ordentliche Verfahren mit Publikation, das vereinfachte Verfahren ohne Auflage, wenn keine öffentlichen oder nachbarlichen Interessen berührt sind oder die Nachbarn zustimmen, oder die Bauanzeige für geringfügige Vorhaben und Solaranlagen. In der Bauzone braucht auch ein Umbau im Innern ohne Eingriff in die Tragstruktur eine Bauanzeige.
Im ordentlichen Verfahren hat die Gemeinde nach der Auflage zwei Monate Zeit für den Entscheid, bei Einsprachen drei. Auf eine Bauanzeige hin darfst du bauen, wenn die Behörde innert 20 Tagen nichts einwendet.
Die Bewilligung im Kanton Zug, Schritt für Schritt
Die Gemeinde prüft das Gesuch, legt es 20 Tage öffentlich auf und publiziert es zweimal im Amtsblatt. In dieser Zeit können Betroffene Einsprache erheben. Braucht es den Kanton, fasst das Amt für Raum und Verkehr dessen Entscheide zusammen. Rechtskräftig ist die Baubewilligung nach Ablauf der Beschwerdefrist von 20 Tagen.
Vollständigkeit prüfen lassen
Das Bauamt prüft, ob die Unterlagen vollständig sind. Im ordentlichen Verfahren publiziert es das Gesuch danach umgehend. Muss der Kanton mitentscheiden, leitet es das Gesuch an die kantonale Koordinationsstelle im Amt für Raum und Verkehr weiter. Bei einer Bauanzeige hat die Behörde 20 Tage Zeit für Einwendungen.
- Warum
- Die Fristen für den Entscheid beginnen erst, wenn die Unterlagen vollständig sind und die Auflage abgelaufen ist. Die Zeit für Ergänzungen zählt nicht mit.
- Wer
- Das Bauamt der Gemeinde. Nachforderungen beantwortet meist das Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Die Eingangsbestätigung der Gemeinde und, falls verlangt, die nachgeforderten Unterlagen.
Stolpersteine
Nachforderungen liegen lassen. Die Frist der Behörde läuft erst weiter, wenn alles da ist.
Publikation und Einsprachefrist abwarten
Das Gesuch liegt 20 Tage bei der Gemeinde öffentlich auf. Es wird am ersten Tag und ein weiteres Mal während der Auflage im Amtsblatt publiziert. Wer besonders berührt ist, kann in dieser Zeit beim Gemeinderat schriftlich Einsprache erheben, mit Antrag und Begründung. Wer das unterlässt, kann den Entscheid später nicht anfechten.
- Warum
- Erst nach Ablauf der Frist ist klar, ob jemand Einwände hat. Danach beginnt die Frist für den Entscheid zu laufen.
- Wer
- Die Gemeinde. Du wartest und bleibst erreichbar.
- Was du brauchst
- Das Datum der ersten Publikation und das Ende der Frist von 20 Tagen.
Stolpersteine
In dieser Zeit schon Aufträge für die Ausführung vergeben. Bis zur Bewilligung kann sich das Projekt noch ändern.
Prüfung durch Gemeinde und Fachstellen
Entschieden wird vom Gemeinderat oder von der Behörde der Gemeinde, der er diese Aufgabe übertragen hat. Braucht es Bewilligungen des Kantons, holt die Gemeinde sie bei der Koordinationsstelle im Amt für Raum und Verkehr ein. Das Amt fasst die Entscheide der kantonalen Stellen in einem kantonalen Gesamtentscheid zusammen.
- Warum
- Für den Gesamtentscheid hat der Kanton einen Monat. Die Gemeinde hat nach der Auflage zwei Monate, bei Einsprachen drei. Hält sie die Frist nicht ein, muss sie auf Verlangen begründen, warum.
- Wer
- Das Bauamt und die Fachstellen von Gemeinde und Kanton. Rückfragen beantwortet meist das Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Erreichbarkeit für Rückfragen und die Einschätzung des Architekturbüros zu verlangten Änderungen.
Stolpersteine
Eine verlangte Projektänderung unterschätzen. Ändert sich das Projekt wesentlich, wird das Gesuch unter Umständen neu publiziert.
Einsprachen behandeln
Geht eine Einsprache ein, stellt die Gemeinde sie dir zu. Auf dein Ersuchen setzt sie dir eine Frist für eine Stellungnahme. Über das Baugesuch und die Einsprachen entscheidet sie gleichzeitig. Ein Gespräch oder eine kleine Projektanpassung führt oft zum Rückzug.
- Warum
- Eine Einsprache kann das Verfahren um Monate verlängern, bei einem Weiterzug um mehr.
- Wer
- Architekturbüro und du. Bei rechtlichen Fragen eine Baujuristin oder ein Baujurist.
- Was du brauchst
- Der Wortlaut der Einsprache und die Einschätzung des Architekturbüros.
Stolpersteine
Aus Ärger nicht mehr mit den Nachbarn reden. Eine Einigung ist fast immer schneller als ein Entscheid.
Baubewilligung und Auflagen prüfen
Die Gemeinde stellt die Baubewilligung, den Entscheid über die Einsprachen und einen allfälligen kantonalen Gesamtentscheid allen Beteiligten gleichzeitig zu. Fast immer enthält die Bewilligung Auflagen. Technische Bewilligungen wie Energienachweis oder Brandschutz können vorbehalten bleiben. Die Gebühren richten sich nach dem Reglement der Gemeinde.
- Warum
- Auflagen sind verbindlich. Einige müssen vor Baubeginn erfüllt sein, andere während des Baus oder bei der Abnahme.
- Wer
- Die Gemeinde entscheidet. Du gehst die Auflagen einzeln mit dem Architekturbüro durch.
- Was du brauchst
- Die Baubewilligung im Wortlaut.
Stolpersteine
Auflagen überlesen, die Geld kosten, zum Beispiel zu Kanalisation, Brandschutz oder Umgebung. Auch die Gebührenrechnung der Gemeinde gehört ins Budget.
Rechtskraft abwarten
Gegen den Entscheid kann innert 20 Tagen Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat erhoben werden: von dir und von allen, die Einsprache erhoben haben. Geht keine ein, ist die Bewilligung rechtskräftig.
- Warum
- Erst dann darfst du bauen. Gegen den Entscheid des Regierungsrats ist innert 30 Tagen eine Beschwerde beim Verwaltungsgericht möglich.
- Wer
- Die Gemeinde bestätigt die Rechtskraft. Über eine Beschwerde entscheidet der Regierungsrat.
- Was du brauchst
- Das Datum, an dem dir der Entscheid zugestellt wurde.
Stolpersteine
Die zwei Jahre aus den Augen verlieren. Beginnt der Bau nicht innert zwei Jahren ab Rechtskraft, entfällt die Bewilligung. Auf schriftliches Gesuch kann die Gemeinde die Frist höchstens dreimal um ein Jahr verlängern.
Ziel der Phase: Baubewilligung rechtskräftig.
Was der Kanton Zug sonst eigens regelt
Baugesuch einreichen
Das Architekturbüro stellt das Baugesuch mit Plänen, Formularen und Nachweisen zusammen. Du unterschreibst als Bauherrschaft.
- Warum
- Ohne Baubewilligung darf nicht gebaut werden. Zuständig ist die Gemeinde, das Verfahren richtet sich nach kantonalem Recht.
- Wer
- Architekturbüro oder Totalunternehmer. Eingereicht wird bei der Gemeinde über die Plattform cymo ebau. Die Pläne unterzeichnen Bauherrschaft, Grundeigentümerschaft und Projektverfassende, elektronisch mit e-Signatur.
- Was du brauchst
- Unterschriebene Pläne und Formulare, Grundbuchauszug, Energienachweis und je nach Gemeinde weitere Unterlagen.
Stolpersteine
Ein unvollständiges Gesuch einreichen. Jede Nachforderung verlängert das Verfahren um Wochen. Und den Kostenvorschuss übersehen: Manche Gemeinden verlangen ihn mit dem Gesuch, für die Bewilligungsgebühr und die Anschlussgebühren. Er ist fällig, bevor gebaut wird.
Bauprofile stellen
Auf dem Grundstück werden Stangen aufgestellt, die Umriss und Höhe des geplanten Baus zeigen. Im Kanton Zug heisst das Baugespann.
- Warum
- Das Baugespann muss vor der Publikation stehen. Es zeigt Umrisse, Fassaden- und Gesamthöhe und bezeichnet die Höhe des Erdgeschosses deutlich.
- Wer
- Geometer oder eine spezialisierte Firma, organisiert vom Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Die Pläne des Baugesuchs.
Stolpersteine
Die Profile ohne Zustimmung der Baubehörde entfernen. Ist der Entscheid rechtskräftig, müssen sie innert eines Monats weg.
Baubeginn freigeben lassen
Die rechtskräftige Baubewilligung erlaubt den sofortigen Baubeginn, wenn ihre Bedingungen und Auflagen nichts anderes vorsehen. Müssen vorher technische Punkte erfüllt sein, weist du sie der zuständigen Stelle der Gemeinde nach. Sie gibt den Baubeginn dann schriftlich frei.
- Warum
- Die Bewilligung allein genügt nicht. Wer ohne Baufreigabe beginnt, riskiert einen Baustopp.
- Wer
- Architekturbüro oder Bauleitung, bei GU oder TU der Unternehmer.
- Was du brauchst
- Die Nachweise und technischen Bewilligungen, die laut Baubewilligung vor Baubeginn vorliegen müssen. Die Baubewilligung legt auch fest, bei welchen Bauabschnitten die Gemeinde kontrolliert.
Stolpersteine
Den Baubeginn planen, bevor die Freigabe schriftlich vorliegt.
Schadstoffe ermitteln und Entsorgungskonzept erstellen
Bei Umbau oder Rückbau eines Gebäudes mit Baujahr vor 1990 gehören eine Schadstoffermittlung für das ganze Gebäude und, ab 200 m³ Bauabfällen, ein Entsorgungskonzept zum Baugesuch. Die Ermittlung macht eine Fachperson für Bauschadstoffe.
- Warum
- Ohne diese Unterlagen ist das Baugesuch nicht vollständig. In Gebäuden mit Baujahr vor 1990 muss mit Asbest gerechnet werden, etwa in Plattenklebern, Bodenbelägen, Fensterkitt oder Fassadenplatten.
- Wer
- Eine Fachperson für Schadstoffdiagnostik. Architekturbüro oder Handwerker können jemanden empfehlen.
- Was du brauchst
- Zugang zu allen betroffenen Bauteilen und die Liste der geplanten Eingriffe.
Stolpersteine
Die Abklärung spät in Auftrag geben. Dann wartet das Baugesuch auf die Unterlagen, und die Kosten einer Sanierung fehlen im Budget.
Baugesuch oder Meldung einreichen
Die Unterlagen werden zusammengestellt und bei der Gemeinde eingereicht. Du unterschreibst als Bauherrschaft.
- Warum
- Erst mit vollständigen Unterlagen beginnt die Frist der Behörde zu laufen.
- Wer
- Architekturbüro oder du selbst. Eingereicht wird bei der Gemeinde über die Plattform cymo ebau, auch eine Bauanzeige. Elektronisch eingereichte Pläne werden mit e-Signatur unterzeichnet.
- Was du brauchst
- Pläne mit dem alten und neuen Zustand, Formulare der Gemeinde und je nach Vorhaben Energie- und weitere Nachweise.
Stolpersteine
Ein unvollständiges Gesuch einreichen. Jede Nachforderung kostet Wochen. Und den Kostenvorschuss übersehen: Manche Gemeinden verlangen ihn mit dem Gesuch, für die Bewilligungsgebühr und, wo Anschlüsse ändern, für die Anschlussgebühren. Er ist fällig, bevor gebaut wird.
Publikation und Einsprachefrist abwarten
Das Gesuch liegt 20 Tage bei der Gemeinde öffentlich auf. Es wird am ersten Tag und ein weiteres Mal während der Auflage im Amtsblatt publiziert. Wer besonders berührt ist, kann in dieser Zeit beim Gemeinderat schriftlich Einsprache erheben, mit Antrag und Begründung. Wer das unterlässt, kann den Entscheid später nicht anfechten.
- Warum
- Erst nach Ablauf der Frist ist klar, ob jemand Einwände hat. Danach beginnt die Frist für den Entscheid zu laufen.
- Wer
- Die Gemeinde. Die Nachbarn erfahren es besser vorher von dir als aus dem Amtsblatt.
- Was du brauchst
- Das Datum der ersten Publikation und das Ende der Frist von 20 Tagen.
Stolpersteine
Handwerker fest auf einen Termin buchen, bevor die Bewilligung da ist.
Bewilligung und Auflagen prüfen
Die Gemeinde stellt die Baubewilligung, den Entscheid über die Einsprachen und einen allfälligen kantonalen Gesamtentscheid allen Beteiligten gleichzeitig zu. Fast immer enthält die Bewilligung Auflagen. Technische Bewilligungen wie Energienachweis oder Brandschutz können vorbehalten bleiben. Die Gebühren richten sich nach dem Reglement der Gemeinde.
- Warum
- Auflagen sind verbindlich und können Kosten auslösen, zum Beispiel zu Brandschutz, Energie oder Kanalisation.
- Wer
- Du und das Architekturbüro.
- Was du brauchst
- Die Bewilligung im Wortlaut.
Stolpersteine
Eine Auflage, die nicht tragbar ist, erst nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bemerken. Dann gilt sie.
Wer weiterhilft
Erste Anlaufstelle ist die Bauverwaltung deiner Gemeinde: Sie sagt, welches Verfahren für dein Vorhaben gilt, welche Unterlagen sie braucht und welche Fristen laufen. Pläne und Baugesuch erarbeitet meist ein Architekturbüro. Bei Einsprachen und Rekursen hilft eine Rechtsberatung, bei der Finanzierung die Bank.
Quellen
- Planungs- und Baugesetz (PBG), BGS 721.11, §§ 7, 44–47a, 67
- Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (V PBG), BGS 721.111, §§ 1, 44–58
- Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG), BGS 162.1, §§ 40–43
- Gesetz über Strassen und Wege (GSW), BGS 751.14, §§ 17–18
- Kanton Zug: Übermittlung Baugesuche
- Gemeinde Steinhausen: Merkblatt Baugesuche und Baubewilligungen
- Gesetz über Denkmalpflege, Archäologie und Kulturgüterschutz (Denkmalschutzgesetz, DMSG), BGS 423.11, §§ 10, 11, 24–25, 39
- Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG), BGS 162.1, §§ 10, 64
- Amt für Denkmalpflege und Archäologie: Informationsblatt Unterschutzstellungsverfahren 2024
- Regierungsrat des Kantons Zug: Bericht und Antrag zur Änderung des Denkmalschutzgesetzes, Vorlage 2823.1